Xuất khẩu cứu GDP, bất động sản bóp nghẹt sức tiêu dùng của người dân Trung Quốc
(Thị trường tài chính) - Đầu năm 2025, giới quan sát từng lo ngại rằng căng thẳng thương mại với chính quyền Tổng thống Trump sẽ là rủi ro kinh tế lớn nhất đối với Trung Quốc. Nhưng điều ngược lại đã xảy ra.
Sự sụp đổ kéo dài của thị trường bất động sản đang trở thành lực cản cấu trúc lớn nhất đối với nền kinh tế Trung Quốc, làm xói mòn tài sản hộ gia đình, khiến tiêu dùng nội địa suy yếu và gây áp lực nghiêm trọng lên tài khóa chính quyền địa phương.
Trong bối cảnh đó, tăng trưởng kinh tế chính thức vẫn được duy trì ở mức 5% trong năm 2025, chủ yếu nhờ xuất khẩu tăng mạnh - một nguồn lực ngày càng mang tính “bù đắp” hơn là phản ánh sức khỏe nội tại của nền kinh tế.
Doanh số bán nhà mới đã giảm xuống mức thấp nhất trong hơn 15 năm, trong khi giá nhà ở thị trường thứ cấp tiếp tục lao dốc trên diện rộng. Sự suy giảm này đã trực tiếp làm hao hụt giá trị tài sản của hàng triệu hộ gia đình Trung Quốc - đối tượng vốn xem bất động sản là kênh tích lũy tài sản chủ đạo. Hệ quả là chi tiêu tiêu dùng bị thắt chặt rõ rệt, không chỉ ở khu vực thành thị mà cả tại nông thôn. Đồng thời, các chính quyền địa phương - vốn phụ thuộc nặng nề vào nguồn thu từ bán đất và thuế liên quan đến bất động sản - đang đối mặt với áp lực ngân sách ngày càng gay gắt, đến mức nhiều nơi gặp khó khăn trong việc chi trả lương cho công chức.
Đầu năm 2025, giới quan sát từng lo ngại rằng căng thẳng thương mại với chính quyền Tổng thống Trump sẽ là rủi ro kinh tế lớn nhất đối với Trung Quốc. Trên thực tế, điều ngược lại đã xảy ra: thặng dư thương mại của Trung Quốc tiếp tục mở rộng, trong khi cú sốc thực sự đối với nền kinh tế lại đến từ sự sụp đổ của thị trường nhà ở - một quá trình bắt đầu từ khoảng 4 năm trước và ngày càng trầm trọng theo thời gian.
Bất chấp những tổn thương ngày càng rõ nét từ khu vực bất động sản, các số liệu chính thức vẫn cho thấy tăng trưởng GDP ổn định. Động lực chủ yếu đến từ xuất khẩu, với mức thặng dư thương mại kỷ lục 1,19 nghìn tỷ USD trong năm 2025. Theo Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, GDP tăng 5% trong năm qua, đúng bằng mức tăng của năm trước đó và vừa đủ đạt mục tiêu tăng trưởng do chính phủ đề ra từ tháng 3.
Tuy nhiên, các chỉ báo trong nước lại phản ánh một bức tranh kém khả quan hơn. Trong quý IV, nền kinh tế tăng trưởng với tốc độ thường niên khoảng 4,9%, thấp hơn mức mục tiêu trung hạn. Doanh số bán lẻ trong tháng 11 gần như không tăng so với cùng kỳ năm trước - mức yếu nhất kể từ sau đại dịch Covid-19 - và sang tháng 12 thậm chí còn giảm 0,1%. Điều này cho thấy tiêu dùng hộ gia đình đang suy yếu mang tính hệ thống, không còn là hiện tượng ngắn hạn.
Một bộ phận ngày càng lớn các nhà kinh tế phương Tây cho rằng tốc độ tăng trưởng thực tế của Trung Quốc có thể chỉ bằng khoảng một nửa so với số liệu chính thức. Tập đoàn Rhodium Group ước tính nền kinh tế Trung Quốc chỉ tăng trưởng trong khoảng 2,5-3% trong năm 2025 và nhiều khả năng sẽ tiếp tục giảm tốc trong năm nay.
Dù vậy, giới chức Trung Quốc vẫn duy trì giọng điệu lạc quan, coi đây là một phần trong chiến lược củng cố niềm tin của người tiêu dùng - vốn đang ở mức thấp theo các khảo sát chính thức. Phát biểu tại họp báo công bố số liệu kinh tế, ông Kang Yi, Ủy viên Cục Thống kê Quốc gia, khẳng định nền kinh tế “đã duy trì đà tăng trưởng ổn định bất chấp nhiều áp lực”.
Trước khi khủng hoảng nổ ra, xây dựng và các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm gần 1/4 GDP Trung Quốc (năm 2021). Do đó, sự suy thoái sâu và kéo dài của lĩnh vực này đã gây tác động lan tỏa trên toàn bộ nền kinh tế. Tổng đầu tư vào nhà ở, văn phòng, nhà máy và các tài sản cố định khác đã giảm 3,8% trong năm 2025 - lần suy giảm đầu tiên kể từ năm 1989, thời điểm Trung Quốc siết chặt đầu tư để kiểm soát lạm phát, dẫn tới những biến động xã hội nghiêm trọng.
Theo giáo sư Zhu Tian (Trường Kinh doanh Quốc tế Trung Quốc - Châu Âu), sự lao dốc của bất động sản gần như đủ để giải thích cho hiệu quả kinh tế yếu kém của Trung Quốc trong suốt 3 năm qua.
Ở cấp độ vi mô, khủng hoảng này đã làm thay đổi sâu sắc tâm lý người mua nhà. Nhiều hộ gia đình mua nhà với kỳ vọng “đáy đã qua” nhưng tiếp tục chứng kiến giá giảm thêm. Dữ liệu chính thức cho thấy giá nhà đã giảm khoảng 20% so với đỉnh năm 2021 - tương đương mức giảm trung bình tại Mỹ trong giai đoạn khủng hoảng nhà ở 2008-2010. Tuy nhiên, các ước tính không chính thức cho thấy mức giảm thực tế có thể cao gấp đôi.
Thanh khoản thị trường gần như tê liệt. Các căn hộ mới xây hiện mất trung bình hơn 22 tháng để hoàn tất giao dịch. Người mua yêu cầu mức giảm giá lên tới 70-80% so với đỉnh, trong khi người bán từ chối chấp nhận thua lỗ lớn, dẫn tới tình trạng “đóng băng” tại nhiều thành phố.
Theo Sam Radwan, CEO của Enhance International, trong hơn 45 năm theo dõi thị trường bất động sản tại hơn 20 quốc gia, ông chưa từng chứng kiến tình trạng tồn kho kéo dài và bi quan như hiện nay tại Trung Quốc. “Không ai tin rằng có giải pháp nhanh chóng. Vấn đề này sẽ không biến mất trong 10 năm tới”, ông nhận định.
Giá nhà sụt giảm mạnh đã phá vỡ niềm tin lâu nay rằng bất động sản là kênh giữ tài sản an toàn nhất của các hộ gia đình Trung Quốc. Trước áp lực đó, chính quyền trung ương đang tìm cách kiểm soát kỳ vọng thị trường, bao gồm việc siết chặt kiểm duyệt các bình luận bi quan trực tuyến và tạm dừng công bố một số chỉ số giá nhà tư nhân.
Một số nhà phân tích trong nước cho rằng thị trường có thể chạm đáy trong năm nay, nếu các biện pháp như chuyển đổi nhà tồn kho thành nhà ở giá rẻ được triển khai có chọn lọc. Tuy nhiên, nguồn lực tài khóa suy yếu khiến chính quyền địa phương khó có khả năng hấp thụ lượng tồn kho lớn mà không chịu tổn thất đáng kể.
Về bản chất, khủng hoảng bất động sản hiện nay phản ánh sự mất cân đối dài hạn giữa cung và cầu. Nguồn cung nhà ở mới quá dồi dào trong khi nhu cầu suy giảm do tỷ lệ kết hôn và sinh con liên tục giảm. Diện tích nhà ở bình quân đầu người tại đô thị đã tăng lên khoảng 440 feet vuông (40.8 m2) vào năm 2024, so với 340 feet vuông (31.6 m2) cách đây 15 năm và chưa đến 100 feet vuông (9.3 m2) trước năm 1976.
Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản không chỉ đang điều chỉnh chu kỳ, mà nhiều khả năng đang bước vào một giai đoạn tái định hình cấu trúc - với những hệ lụy lâu dài đối với tăng trưởng, ổn định tài chính và mô hình phát triển của Trung Quốc trong thập kỷ tới.
Theo The New York Times
