Bất động sản Trung Quốc 'tụt dốc không phanh', doanh số có thể giảm một nửa so với đỉnh 2021

Các nhà phân tích dự báo doanh số căn hộ mới sẽ giảm khoảng 8% so với năm trước, xuống mức 8,8-9,0 nghìn tỉ nhân dân tệ (tương đương 1,23-1,26 nghìn tỉ USD).

Con số này thấp hơn rất nhiều so với mức giảm 3% mà tổ chức định hạng lớn này đưa ra vào tháng 5. Khi đó, họ cho rằng chiến tranh thương mại và các bất ổn bên ngoài sẽ thúc đẩy Bắc Kinh phải tung gói biện pháp hỗ trợ mạnh hơn cho bất động sản, ông Edward Chan, Giám đốc mảng định hạng doanh nghiệp tại S&P Global Ratings, cho biết với CNBC.

Nguyên nhân chính của viễn cảnh yếu hơn là “tâm lý người mua nhà vẫn còn rất mong manh”, ông Chan nói. “Do vậy chính phủ sẽ cần tiếp tục hỗ trợ ngành này và kích cầu để khôi phục niềm tin của người mua nhà”.

Vào tháng 9/2024, Bắc Kinh đã chủ trì một cuộc họp cấp cao kêu gọi nỗ lực “dừng đà suy giảm” của thị trường bất động sản. Sau một số biện pháp mới tung ra năm ngoái, động lực chính trị để Chính phủ mạnh tay hỗ trợ hơn dường như đã chùng lại.

S&P lưu ý rằng lãi suất cho vay tham chiếu 5 năm (chuẩn mực cho đa số các khoản vay mua nhà) trong năm nay mới giảm được 10 điểm cơ bản, so với việc đã giảm 60 điểm cơ bản trong năm 2024. Điều này cho thấy Bắc Kinh không nới lỏng chính sách mạnh mẽ như trước, bất chấp đà suy thoái của bất động sản.

Công trình xây dựng một dự án bất động sản tại thành phố Hoài An, tỉnh Giang Tô, ngày 9/10/2025. (Ảnh: CNBC)

Vào tháng 8, ba thành phố lớn nhất Trung Quốc đã nới lỏng hạn chế mua nhà, cho phép người dân sở hữu nhiều căn hộ hơn, nhưng động thái này chủ yếu áp dụng với các căn hộ ở vùng ven kém hấp dẫn hơn, S&P lưu ý.

“Nếu có thể ổn định được cầu trước tiên ở các thành phố cấp cao hơn, đặc biệt là các thành phố loại nhất [tức các thành phố hàng đầu], điều đó có thể giúp cho xu hướng phục hồi nhu cầu bền vững hơn”, ông Chan nói.

Chưa có dấu hiệu hồi phục

Hiện tại, hy vọng thị trường bất động sản Trung Quốc đã chạm đáy và sẽ sớm hồi phục càng trở nên xa vời.

Với dự báo doanh số năm nay ở mức 9 nghìn tỉ nhân dân tệ hoặc thấp hơn, thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ giảm còn một nửa chỉ trong bốn năm, từ 18,2 nghìn tỉ nhân dân tệ vào năm 2021, theo S&P. Tổ chức này dự báo doanh số sẽ tiếp tục giảm 6%-7% trong năm 2026, với giá nhà sơ cấp giảm từ 1,5% đến 2,5%.

Trong nhiều thập niên qua, người mua nhà Trung Quốc thường mua căn hộ khi dự án chưa hoàn thành. Nhưng khi các chủ đầu tư rơi vào khó khăn tài chính, tiến độ xây dựng bị chậm trễ, điều này đã làm lung lay niềm tin của người tiêu dùng. Vì thế, năm ngoái Bắc Kinh đã công bố một “danh sách trắng” để giải ngân nguồn vốn cho các dự án chưa hoàn thành được phê duyệt.

Tính đến tháng 8, diện tích nhà hoàn thành nhưng tồn kho chưa bán đã tăng lên 762 triệu mét vuông, từ mức 753 triệu mét vuông hồi tháng 12 năm 2024, theo S&P.

“Chính phủ đã làm khá nhiều để đảm bảo người dân không phải lo về việc có được căn hộ hay không”, ông Chan nói. “Vấn đề hiện nay là nhu cầu tổng thể trên toàn quốc dường như yếu hơn so với dự kiến”.

Trong các tháng tới, ông Chan dự đoán chính phủ sẽ can thiệp, dù là từng bước, mỗi khi sự yếu kém của thị trường trở nên rõ rệt.

Tháng 8 ghi nhận việc nới lỏng một số hạn chế mua nhà và sự thừa nhận trực diện của Thủ tướng Trung Quốc Lý Khắc Cường rằng đợt suy thoái bất động sản vẫn chưa được giải quyết, cho thấy có nhu cầu hỗ trợ sâu hơn.

Tháng 9, doanh số bán hàng của 100 chủ đầu tư hàng đầu Trung Quốc tăng 0,4% so với cùng kỳ năm trước, theo dữ liệu ngành được S&P trích dẫn.

Khi các chủ đầu tư vật lộn để sống sót, báo cáo cho rằng “kết quả cuối cùng có thể là một thị trường nhỏ hơn, nhưng cũng là một ngành khỏe mạnh và có khả năng chống chịu cao hơn”.

Theo CNBC