Bất động sản 2026 trước ngã rẽ mới: Phân khúc cao cấp đối mặt nguy cơ dư thừa
(Thị trường tài chính) - Sau giai đoạn phục hồi rõ nét trong năm 2025, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ bước sang năm 2026 với nhiều dư địa tăng trưởng, khi nguồn cung dự báo gia tăng mạnh nhờ loạt đại dự án đồng loạt ra hàng. Tuy nhiên, song hành với triển vọng tích cực là những rủi ro không nhỏ, đặc biệt nguy cơ dư cung ở phân khúc cao cấp và áp lực từ lãi suất, tín dụng.
Năm 2025 ghi nhận bước chuyển mạnh của thị trường bất động sản,nổi bật ở sự cải thiện rõ rệt về nguồn cung và thanh khoản. Hàng loạt dự án quymô lớn được triển khai bởi các chủ đầu tư tên tuổi như Vingroup, Sun Group,Sunshine Group, Masterise Group, MIK Group hay BIM Group đã giúp thị trường sôiđộng trở lại, trong khi mặt bằng giá tiếp tục xu hướng đi lên.
Cùng với đó, nhiều chính sách và quy định pháp luật mới liênquan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được ban hành, tháo gỡ những“điểm nghẽn” tồn tại nhiều năm. Hành lang pháp lý dần hoàn thiện được xem là yếutố then chốt tạo niềm tin cho nhà đầu tư, đồng thời đặt nền móng cho chu kỳphát triển tiếp theo.
Dư địa tăng trưởng đi kèm thách thức
Ở góc độ thị trường, ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch HộiMôi giới Bất động sản Việt Nam – cho rằng năm 2026 vẫn còn nhiều dư địa pháttriển khi nguồn cung dồi dào buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh quyết liệt hơnvề giá bán và chất lượng sản phẩm. Theo ông, kỳ vọng lớn nhất là mặt bằng giá sẽtiệm cận hơn với sức mua thực, tránh tình trạng tồn kho kéo dài ở phân khúc caocấp.
Cùng quan điểm, ông Phạm Đức Toản – CEO EZ Property – nhận địnhnguồn cung năm 2026 sẽ rất lớn, đặc biệt ở mảng nhà ở xã hội. Điều này có thểgiúp điều chỉnh lại cán cân cung – cầu, khi nhà ở thương mại phải cạnh tranh trựctiếp với nhà ở xã hội, buộc doanh nghiệp phải đa dạng hóa sản phẩm thay vì tậptrung quá nhiều vào phân khúc cao cấp. Thị trường cũng được dự báo sẽ sôi độnghơn với sự tham gia của nhiều chủ đầu tư, không chỉ xoay quanh một vài “ông lớn”.
Dù vậy, các chuyên gia đều cảnh báo những rủi ro tiềm ẩnđang hiện rõ. Giới chuyên gia nhận định, hai vấn đề lớn cần lưu ý trong năm 2026 làáp lực hấp thụ nguồn cung tăng nhanh và tác động của bảng giá đất mới, với mứcđiều chỉnh tăng cao hơn so với hiện hành. Điều này sẽ tạo thêm gánh nặng chiphí cho các doanh nghiệp phát triển dự án, buộc họ phải tính toán kỹ chiến lượcgiá bán.
Đặc biệt, rủi ro dư cung có thể xảy ra nếu nguồn hàng mới tiếptục dồn vào phân khúc cao cấp. Chuyên gia cảnh báo, khi nhiều dự ánchung cư cao cấp, hạng sang được tung ra trong bối cảnh khả năng chi trả củangười dân không theo kịp, nguy cơ dư thừa là khó tránh khỏi.
Phân hóa thị trường và điểm đến của dòng tiền
Bước sang năm 2026, câu hỏi lớn không chỉ là thị trường tăngtrưởng ra sao, mà dòng tiền sẽ tập trung vào phân khúc và khu vực nào. Theo cácchuyên gia, thị trường sẽ phân hóa rõ nét hơn, ưu tiên những khu vực gắn vớinhu cầu ở thực và hạ tầng đồng bộ.
Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng tiếp tục giữ vai trò thị trườngtrung tâm nhờ quy mô dân số lớn, nhu cầu nhà ở cao và hạ tầng phát triển. Bên cạnhđó, các địa phương giáp ranh như Hưng Yên, Bình Dương (cũ), hay các địa bàn cótốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh như Hải Phòng, Quảng Ninh được dự báo sẽ có nhữngchuyển động đáng chú ý trong trung và dài hạn.
Về phân khúc, căn hộ chung cư được dự báo tiếp tục dẫn dắtnguồn cung và thanh khoản nhờ đáp ứng tốt nhu cầu ở thực. Đất nền vùng ven cóthể phục hồi sức hút trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm và hạ tầng được đầu tư mạnh,song xu hướng sẽ mang tính chọn lọc, ưu tiên khu vực có quy hoạch rõ ràng và khảnăng khai thác thực tế. Trong khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng được kỳ vọng phụchồi nhẹ nhưng khó bùng nổ mạnh do vẫn chịu ảnh hưởng từ khả năng khai thác dòngtiền và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.
