Chuyên gia tiết lộ 4 cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp tiềm năng

Dòng vốn FDI chững lại trong năm 2024

Theo báo cáo mới nhất từ SSI Research, dòng vốn FDI vào Việt Nam chỉ tăng nhẹ 1,9% trong 10 tháng đầu năm 2024, đạt 27,26 tỷ USD. Trong khi Việt Nam vẫn duy trì lợi thế so với các quốc gia trong khu vực nhờ chi phí lao động thấp và chính sách đầu tư ổn định, thì những bất lợi từ tỷ giá hối đoái, cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện và nguồn cung đất khu công nghiệp hạn chế đã khiến nhà đầu tư thận trọng hơn.

Đồng thời, Việt Nam đang phải cạnh tranh trực tiếp với các nước như Indonesia và Thái Lan – nơi các chính sách FDI có sức hấp dẫn lớn nhờ vào các ưu đãi thuế và cải cách hành chính mạnh mẽ.

Đáng chú ý, biến động tỷ giá hối đoái trong năm 2024 đã ảnh hưởng đến tính hiệu quả của nhiều dự án, khiến các doanh nghiệp nước ngoài do dự trong việc triển khai các khoản đầu tư mới. Một số công ty lớn cũng đang chờ đợi rõ ràng hơn về chính sách thuế quan mới từ Hoa Kỳ dưới thời chính quyền của Tổng thống Trump – yếu tố có thể tác động mạnh đến dòng chảy thương mại và đầu tư vào Việt Nam.

Để tạo điều kiện tốt hơn cho dòng vốn FDI, chính phủ Việt Nam đã nhanh chóng thực hiện một loạt biện pháp hỗ trợ và cải cách quan trọng. Những điều chỉnh bao gồm đề xuất các ưu đãi trong Luật Công nghiệp Công nghệ số nhằm thu hút các dự án trong lĩnh vực sản xuất bán dẫn, cùng với các quy định nhằm đơn giản hóa thủ tục cấp phép đầu tư tại địa phương.

Đặc biệt, việc cải thiện hạ tầng giao thông, trong đó có dự án đường cao tốc Bắc-Nam và tuyến đường sắt nối Việt Nam với Trung Quốc, cũng được đẩy mạnh để nâng cao khả năng kết nối giữa các khu công nghiệp.

Các chính sách này kỳ vọng sẽ khắc phục những điểm nghẽn hiện tại, như chi phí vận chuyển và logistics, giúp Việt Nam cải thiện khả năng cạnh tranh trước các quốc gia láng giềng trong khu vực. SSI Research dự báo rằng dòng vốn FDI sẽ tiếp tục tăng trưởng trong thời gian tới nếu những biện pháp trên được thực hiện đồng bộ và hiệu quả.

Mặc dù gặp nhiều khó khăn, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn duy trì mức cao, đặc biệt tại các khu công nghiệp miền Nam. Báo cáo của SSI cho biết, từ năm 2019 đến 2023, diện tích đất cho thuê tại các khu công nghiệp đạt mức tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) 35%, chủ yếu từ các doanh nghiệp lớn như Samsung, LG, Hyundai, và Intel. Để đáp ứng nhu cầu thuê tăng mạnh, các khu công nghiệp lớn tại miền Bắc và miền Nam đã tăng giá thuê đáng kể, với mức tăng lần lượt là 35% và 67% từ năm 2020 đến giữa năm 2024.

Hiện tại, tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp tại miền Bắc đạt 81%, trong khi con số này tại miền Nam là 92%, cho thấy nguồn cung đất sẵn sàng cho thuê đã thu hẹp đáng kể. Điều này có thể là một trong những yếu tố gây khó khăn cho các doanh nghiệp nước ngoài trong việc lựa chọn địa điểm đầu tư phù hợp, đồng thời khiến các nhà phát triển bất động sản khu công nghiệp phải tăng cường mở rộng quỹ đất để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng.

Cổ phiếu đáng quan tâm

Trong lĩnh vực đầu tư, SSI Research đánh giá cao các cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp có tiềm năng tăng trưởng tốt. Các mã được khuyến nghị bao gồm BCM, SZC, KBC và DPR, nhờ lợi thế quỹ đất lớn và các kế hoạch phát triển tích cực trong thời gian tới.

BCM (Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - Becamex IDC): BCM là một trong những nhà phát triển khu công nghiệp lớn nhất Việt Nam với diện tích 357 ha đất công nghiệp sẵn sàng cho thuê. Bên cạnh đó, liên doanh VSIP với tỷ lệ sở hữu 49% cũng được kỳ vọng sẽ đóng góp ổn định vào lợi nhuận của công ty thông qua cổ tức hàng năm. SSI đặt giá mục tiêu cho BCM ở mức 83.400 đồng/cổ phiếu.

SZC (Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức): Với diện tích còn lại sẵn sàng cho thuê hơn 400 ha, SZC có lợi thế lớn khi giá thuê tại khu công nghiệp Châu Đức thấp hơn các khu vực lân cận. Hạ tầng giao thông kết nối với khu vực này cũng đang được cải thiện với dự án đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu. Giá mục tiêu cho SZC là 43.200 đồng/cổ phiếu.

KBC (Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc): Mặc dù gặp khó khăn trong việc phát triển các dự án mới do hạn chế về quỹ đất cho thuê, SSI dự báo KBC sẽ có sự tăng trưởng tích cực khi các dự án trọng điểm được phê duyệt vào năm 2025. Giá mục tiêu cho KBC là 33.600 đồng/cổ phiếu, với kỳ vọng các dự án lớn như khu công nghiệp Tràng Duệ 3 tại Hải Phòng và khu đô thị Phúc Ninh sẽ bắt đầu cho thuê trong tương lai gần.

DPR (Công ty Cổ phần Cao su Đồng Phú): DPR sở hữu lợi thế lớn từ quỹ đất có thể chuyển đổi sang phát triển khu công nghiệp. Nhu cầu thuê đất tại tỉnh Bình Phước – nơi DPR hoạt động – tăng trưởng khả quan, đồng thời dự án đường cao tốc nối TP. HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành sẽ giúp nâng cao kết nối giao thông, mang lại giá trị dài hạn cho DPR. Giá mục tiêu của DPR là 46.100 đồng/cổ phiếu.