Chuyên gia VPBankS: Bất động sản Khu công nghiệp chuyển mình đón sóng lớn

Đó là thông tin đáng chú ý tại Báo cáo cập nhật quý I/2024 ngành Bất động sản (BĐS) Khu công nghiệp được VPBankS Research vừa công bố.

Thị trường miền Nam khan hiếm nguồn cung mới, thị trường miền Bắc dồi dào

Báo cáo của VPBankS Research cho biết, trong Q1/24, thị trường BĐS KCN miền Nam vẫn tiếp tục khan hiếm nguồn cung khi không có dự án mới nào được đưa vào hoạt động tại 5 thị trường cấp 1. Tổng nguồn cung không đổi sv cùng kì cũng như sv quý trước với tổng diện tích và diện tích cho thuê lần lượt là 41.950ha và 27.948ha.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường miền Nam cải thiện nhẹ lên 89%, tăng 1 điểm % so với quý trước, chủ yếu nhờ các giao dịch bàn giao đất tại BR-VT, giúp tỷ lệ lấp đầy BR-VT đạt 67,1% (tăng nhẹ 2,5 điểm % sv quý trước). Trong khi đó 4 tỉnh/thành phố lớn còn lại cho hoạt động tương đối ảm đạm khi không ghi nhận giao dịch nào trong quý, tỷ lệ lấp đầy không đổi so với thời điểm cuối năm 2023.

BR-VT là điểm sáng hiếm hoi trong Q1/24 khi không những thúc đẩy tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường miền Nam mà còn ghi nhận mức tăng giá cao nhất với mức tăng 2,6% sv quý trước và 6.6% svck trong khi 4 tỉnh/thành còn lại không có sự biến động về giá sv quý trước

Trái ngược với miền Nam khan hiếm nguồn cung, thị trường BĐS KCN miền Bắc đón nhận nguồn cung mới dồi dào trở lại trong quý mở đầu năm 2024. Tổng nguồn cung mới trong quý tới từ 3 dự án, cung cấp thêm 597ha diện tích cho thuê.

Hải Phòng tiếp tục là đầu tàu về nguồn cung KCN với 2 dự án KCN Tiên Thanh (289ha) tại huyện Tiên Lãng và KCN Nam Đình Vũ giai đoạn 2,2 (196ha) nằm trong khu kinh tế Đình Vũ-Cát Hải. Kể từ đầu năm 2023, Hải Phòng đã liên tiếp có những động thái thúc đẩy tiến độ và đưa vào vận hành các KCN mới, nhằm vươn lên trở thành một trong những tỉnh/thành phố có khả năng thu hút các nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài.

Với nguồn cung mới được bổ sung trong quý, tổng diện tích đất KCN tại 5 tỉnh/thành phố trọng điểm miền Bắc đạt 17.190ha trong đó, 11.855ha là diện tích cho thuê. Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường tiếp tục giảm 0,9 điểm % svck và 1,3 điểm % sv quý trước, trong đó Hải Phòng và Hưng Yên có mức giảm tỷ lệ lấp đầy lớn nhất, lần lượt là 9,6 điểm % và 0,6 điểm % sv quý trước, tương ứng với tỷ lệ đóng góp nguồn cung mới trong quý.

Ngoại trừ Hà Nội đã hết dư địa cho thuê, đà tăng giá cho thuê được thể hiện trên toàn thị trường BĐS KCN miền Bắc, ước tăng bình quân 7% svck. Hải Dương với mức nền giá thấp, dư địa tăng giá còn nhiều và đang thu hút được các nhà đầu tư, có mức tăng giá ấn tượng nhất trong Q1/24 với 14% svck.

Theo Quyết định 326/QĐ-TTg ngày 09/03/2022 của Thủ tướng Chính Phủ về quy hoạch sử dụng quỹ đất Khu Công nghiệp của Bộ Tài nguyên và Môi trường tới năm năm 2025 và tới 2030, chúng tôi cho rằng quỹ đất Khu công nghiệp sẽ tiếp tục được bổ sung mạnh mẽ trong giai đoạn 2025-2030, với trọng tâm mở rộng là các khu vực được coi là trung tâm Khu công nghiệp, có khả năng thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước như Đông Nam Bộ, Đồng bằng Sông Hồng và Bắc Trung Bộ & Duyên hải miền Trung.

Tuy nhiên, thực tế phát triển quỹ đất nhằm cung cấp nguồn cung mới vẫn còn phụ thuộc khá lớn vào tiến độ phê duyệt và mức độ phù hợp với quy hoạch của từng tỉnh/thành phố.

"Chúng tôi cũng quan sát thấy tại một số tỉnh thành phố quỹ đất KCN đã gần vượt quá chỉ tiêu phân bổ diện tích KCN tới năm 2025", báo cáo VPBankS Research nêu.

Trước đó vào 12/03/2024, Thủ tướng đã phê duyệt Quyết định 227/QĐ-TTg về việc điều chỉnh chỉ tiêu sử dụng đất tại 63 tỉnh/thành phố tới năm 2025, nhằm bổ sung, điều chỉnh các chỉ tiêu đã được nêu ra trong Quyết định 326/QĐ-TTg trước đó.

Đáng chú ý, sau khi điều chỉnh, các tỉnh/thành phố KCN miền Bắc có sự gia tăng đáng kể về quỹ đất KCN được sử dụng tới năm 2025 như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, Quảng Ninh. Từ đó tiếp tục tạo ra dư địa phê duyệt, đưa vào vận hành các dự án KCN mới tại các khu vực này.

Đối lập với miền Bắc, hầu hết các tỉnh/thành phố KCN miền Nam không có sự thay đổi về quỹ đất sử tới năm 2025. Điều này càng củng cổ thêm việc nguồn cung mới tại KCN miền Nam sẽ tiếp tục bị thắt chặt trong ngắn hạn tới trung hạn khi một số tỉnh/thành phố trọng điểm đã gần vượt chỉ tiêu phân bổ tới năm 2025 như Bình Dương, Đồng Nai, BR-VT.

 VPBankS Research ước tính khoảng 1,634ha nguồn cung đất KCN mới sẽ được đưa vào hoạt động tại thị trường miền Nam từ nay cho tới năm 2026, trong đó Bình Dương – thủ phủ KCN phía Nam tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung mới đóng góp.

Đóng góp chính trong nguồn cung mới của Bình Dương tới từ dự án KCN Cây Trường của chủ đầu tư BCM và 2 dự án KCN Nam Tân Uyên mở rộng và KCN Tân Lập 1 đều có sự tham gia trực tiếp/không trực tiếp từ PHR.

Bên cạnh những khu vực có quỹ đất tồn kho lớn như BR-VT hay không còn quỹ đất để mở rộng như TP. HCM, chúng tôi cho rằng nguyên nhân chính khiến cho nguồn cung mới tại các khu vực phía Nam hạn chế trong những năm tới do sự trì trệ trong phê duyệt quy hoạch, cấp phép của từng tỉnh/thành, đặc biệt với những khu vực có sự thay đổi về lãnh đạo cấp cao như Đồng Nai…

Trong bối cảnh quỹ đất tương lai KCN miền Nam hạn chế, thị trường KCN miền Bắc sẽ tiếp tục chào đón nguồn cung mới không chỉ ở các khu vực cấp 1 truyền thống mà còn có xu hướng mở rộng nhanh ra thị trường cấp 2.  VPBankS Research ước tính thị trường KCN miền Bắc sẽ ghi nhận nguồn cung mới tại các khu vực cấp 1 và cấp 2 lần lượt là 3.039ha và 2.268ha.

Các khu vực cấp 2 mới nổi như Quảng Ninh, Vĩnh Phúc và Bắc Giang đang là những điểm thu hút vốn FDI, có khả năng cung cấp nguồn cung chất lượng cao cùng với giá cho thuê cạnh tranh, tiệm cận nhóm khu vực cấp 1.

VPBankS Research nhận thấy thị trường KCN miền Bắc có lịch sử phát triển sau miền Nam nên còn nhiều dư địa để phát triển mở rộng quỹ đất mạnh mẽ và tốc độ tăng giá tốt hơn nhờ cơ sở hạ tầng hoàn thiện.

Sẵn sàng đón làn sóng FDI mới – Trung Quốc +1

Trong những năm qua, Việt Nam đã liên tục vươn lên, cải thiện chuỗi giá trị và đang đứng trước cơ hội hưởng lợi từ chiến lược “Trung Quốc +1” nhờ chiến tranh thương mại Mỹ-Trung và quá trình đa dạng hóa và chuyển dịch chuỗi giá trị sản xuất của các nhà đầu tư ra bên ngoài Trung Quốc, hướng tới các quốc gia trong khu vực Đông Nam Á.

Theo CBRE, trong năm 2023 tỷ trọng nhóm khách hàng nhà đầu tư tới từ Trung Quốc, Đài Loan và Hồng Kông đã có sự tăng mạnh và thể hiện sự quan tâm đặc biệt tới thị trường miền Bắc, chiếm tới 47% nhu cầu hỏi thuê đất KCN trong cả năm 2023 (+32% sv năm 2022). Chúng tôi cho rằng đây là tín hiệu rõ ràng cho một làn sóng chuyển dịch mạnh mẽ từ Trung Quốc trong thời gian tới.

Ngày càng nhiều tập đoàn công nghệ/sản xuất điện tử có kế hoạch cụ thể về việc chuyển dịch chuỗi giá trị sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam. Dẫn đầu làn sóng chuyển dịch phải kể tới Apple, theo JP Morgan ước tính Apple sẽ chuyển dây chuyền sản xuất để đảm bảo tương ứng năng lực sản xuất tại Việt Nam đạt lần lượt 65% AirPods, 20% iPad, 20% Apple Watch và 5% MacBook sản lượng toàn cầu năm 2025. Bên cạnh đó, những cái tên nổi bật như Dell, Google, Lenovo cũng đang lên kế hoạch chuyển dịch vào Việt Nam trong thời gian tới.

"Chúng tôi tin rằng với lợi thế về vị trí địa lý và môi trường phát triển phù hợp cho hoạt động sản xuất điện tử, linh kiện điện tử, thị trường Khu công nghiệp miền Bắc sẽ tiếp tục là điểm đến tiềm năng, nắm bắt cơ hội trong xu hướng chuyển dịch này", báo cáo nêu.