Năm 2024, triển vọng bất động sản khu công nghiệp màu gì?

"Hiện, nhiều chủ đầu tư KCN niêm yết đã ký Biên bản ghi nhớ (MOU) về việc cho thuê đất công nghiệp với các khách thuê mới trong nửa cuối năm 2023. Các hợp đồng MOU này sẽ được chuyển thành hợp đồng chính thức và ghi nhận doanh thu trong năm 2024"- báo cáo Triển vọng ngành bất động sản khu công nghiệp (KCN) 2024 của Công ty Chứng khoán SSI cho biết.

Khu công nghiệp Hựu Thạnh IDICO, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An. Ảnh: IDICO

Nguồn cung khu công nghiệp vẫn hạn chế

Theo các chuyên gia SSI, đối với các KCN ở miền Bắc, nhu cầu thuê đất KCN dự kiến sẽ cao trong năm 2024, được thúc đẩy nhờ xu hướng chuyển dịch cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, chủ yếu trong ngành điện tử và bán dẫn. Các KCN ở miền Nam có thể ghi nhận sự phục hồi kỹ thuật từ mức nền thấp trong năm 2023, với các doanh nghiệp thuê đất công nghiệp chính là các doanh nghiệp sản xuất (dệt may, gỗ, da giày), logistics và thực phẩm, đồ uống. “Giá thuê đất tại các KCN dự kiến tăng trung bình 5% so với cùng kỳ trong năm 2024. Chúng tôi dự báo giá cho thuê bình quân trong năm 2024 của các KCN Việt Nam có thể tăng 5% so cùng kỳ sau khi giá thuê tăng mạnh trong năm 2023. Các KCN mới đi vào hoạt động sẽ có giá cho thuê thấp hơn cùng khu vực nhằm thu hút lượng khách thuê lớn”- báo cáo của SSI cho biết.

Trong năm 2024, nguồn cung khu công nghiệp vẫn hạn chế do các vấn đề về định giá đất, đấu giá chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất khu công nghiệp và đền bù giải phóng mặt bằng vẫn gặp khó khăn.

Theo CBRE, nguồn cung KCN mới ở phía Bắc dự báo sẽ đạt 528 ha tại 3 KCN ở tỉnh Bắc Ninh và Hải Dương. Nguồn cung KCN mới tại miền Nam đạt 1.506 ha tại các tỉnh Bình Dương và Long An như KCN NTC3 (NTC: HOSE), KCN Cây Trường (BCM: HOSE), VSIP 3 giai đoạn 2 (VSIP), Phú Thuận (chủ đầu tư KCN là đơn vị quản lý dự án trực thuộc tỉnh Bến Tre). Quy hoạch đất KCN cấp tỉnh giai đoạn 2021-2030 đang được trình Chính phủ và một số địa phương đã được phê duyệt quy hoạch. Tuy nhiên, tiến độ đền bù giải phóng mặt bằng chậm và việc nộp tiền sử dụng đất kéo dài, chúng tôi dự báo nguồn cung mới nói trên có thể đi vào hoạt động trong năm 2026 sau khi các chủ đầu tư KCN hoàn tất thủ tục pháp lý và giải phóng mặt bằng.

Năm 2024, ngành khu công nghiệp có thể phải đối mặt với một số khó khăn trong năm 2024, như: thuế tối thiểu toàn cầu áp dụng từ ngày 1/1/2024 sẽ làm giảm các ưu đãi thuế hấp dẫn dành cho khách thuê trong KCN (ưu đãi hiện nay gồm miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 2 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế trong 4 năm tiếp theo); lợi thế cạnh tranh về giá thuê tại các KCN Việt Nam và khu vực châu Á đang giảm dần; chi phí đầu tư cho các KCN mới ước tính sẽ cao hơn do giá đất tăng cao và quá trình thu hồi đất kéo dài.

Lợi nhuận phân hóa

Lợi nhuận của các KCN niêm yết có sự phân hóa rõ ràng trong năm 2024. “Chúng tôi dự báo lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp KCN niêm yết trong năm 2024 sẽ tăng 9,3% so cùng kỳ. Tuy nhiên, có một số công ty kỳ vọng sẽ ghi nhận mức tăng trưởng vượt trội hơn so với toàn ngành bao gồm: NTC  ước tính lợi nhuận sau thuế đạt 545 tỷ đồng (tăng 135% so cùng kỳ), và IDC  ước tính lợi nhuận trước thuế đạt 2,4 nghìn tỷ đồng (tăng 43% so cùng kỳ).

Đánh giá về tiềm năng một cổ phiếu cụ thể, báo cáo của SSI đưa ra một số dự báo về Tổng công ty IDICO – CTCP (IDC: HNX). IDC là một trong những nhà phát triển khu công nghiệp lớn nhất Việt Nam, với 631 ha đất cho thuê tại các tỉnh Long An, Bà Rịa Vũng Tàu và Thái Bình. Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng thấp sẽ giúp IDC duy trì tỷ suất lợi nhuận gộp KCN ở mức trên 42% cho đến năm 2026. Diện tích ký MOU tăng 7% so với quý trước trong  quý 3/2023 với 44ha đất KCN. Các MOU được khách hàng ký trong 9 tháng đầu năm 2023 tương đương 95 ha MOU (MOU là 44 ha trong quý 3/2023), hoàn thành 122% kế hoạch của công ty cho năm 2023.

Các khách thuê lớn bao gồm Pepsico (20 ha tại KCN Hữu Thạnh, tỉnh Long An với giá cho thuê là 130 USD/m2/chu kỳ thuê), Hyosung (25 ha tại KCN Phú Mỹ II, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu với giá cho thuê là 125 USD/m2/chu kỳ thuê). “Các hợp đồng MOU này sẽ được chuyển thành hợp đồng chính thức trong vòng 3-6 tháng tới, phần lớn dự kiến sẽ được ghi nhận trong năm 2024. Tỷ suất cổ tức hấp dẫn. Với lịch thanh toán được đẩy nhanh từ 1 năm còn 6 tháng, dòng tiền của IDC sẽ tiếp tục tăng. Do đó, chúng tôi cho rằng IDC sẽ duy trì tỷ lệ chi trả cổ tức bằng tiền mặt ở mức 40% trên mệnh giá trong năm 2024, tương ứng với tỷ suất cổ tức là 8,9%”- báo cáo SSI viết.

Về các rủi ro, chuyên gia SSI đưa ra một số thông tin. Đó lànhu cầu thuê đất giảm khi dòng vốn FDI giảm tốc trước những khó khăn kinh tế toàn cầu; Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tăng. Trong năm 2023, giá đất tại các tỉnh như Long An, Thái Bình, Bà Rịa Vũng Tàu tăng 10-20% so với giai đoạn 2021-2022. Do đó, chi phí bồi thường của các dự án trong tương lai gia tăng sẽ ảnh hưởng đến tỷ suất lợi nhuận của các dự án mới của IDC; Tiến độ pháp lý để thành lập các KCN mới có thể kéo dài.