VNREA: Cần thận trọng trong việc điều chỉnh bảng giá đất

Đây là lần đầu tiên thành phố thựchiện khung giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, với mục tiêu thu hẹpkhoảng cách giữa giá nhà nước và giá thị trường, tạo cơ sở cho các chính sáchtài chính về đất minh bạch, công bằng hơn.

Theo dự thảo, giá đất khu vực nội thành Hà Nội được đề xuấttăng nhẹ, khoảng 2% so với bảng giá hiện hành, trong khi nhiều khu vực ngoạithành có thể tăng tới 25–26%. Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố cho rằng mứctăng này là “phù hợp và cân đối”, vừa bảo đảm nguồn thu ngân sách, vừa khuyếnkhích đầu tư hạ tầng và phát triển vùng ven.

Tuy nhiên, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã gửi vănbản kiến nghị tới UBND TP Hà Nội, nhấn mạnh cần thận trọng trong việc điều chỉnhbảng giá đất. Theo VNREA, đất đai là tư liệu sản xuất đầu vào quan trọng, ảnhhưởng trực tiếp đến chi phí, giá thành sản phẩm và sức cạnh tranh của doanhnghiệp. Khi giá đất tăng, chi phí đầu tư, tiền sử dụng đất, thuế, phí và cácnghĩa vụ tài chính khác đều tăng theo – kéo theo áp lực lên giá nhà, giá thuêvà cả chi phí đầu tư công.

“Giá đất tăng quá nhanh có thể khiến thị trường chững lại, ảnhhưởng đến nhiều lĩnh vực liên quan như xây dựng, vật liệu, tài chính ngânhàng... qua đó tác động tiêu cực đến mục tiêu tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩmô,” VNREA cảnh báo.

Hiệp hội cũng chỉ ra, trong bối cảnh thị trường bất động sảnđang phục hồi mong manh, nhiều doanh nghiệp còn phải tái cấu trúc và tìm nguồnvốn, việc tăng bảng giá đất vào lúc này có thể tạo thêm “gánh nặng kép”, làm chậmđà phục hồi. Với người dân, đặc biệt là nhóm có nhu cầu thực, giá đất tăng đồngnghĩa giá nhà và giá thuê sẽ leo thang, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở. Thựctế, giá thuê trọ quanh các trường đại học ở Hà Nội đã tăng khoảng 30% trong thờigian gần đây, và xu hướng này có thể còn kéo dài nếu bảng giá đất mới tăng mạnh.

Cần linh hoạt trong áp dụng giá đất

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng vừacó những kiến nghị quan trọng gửi tới Quốc hội trong quá trình hoàn thiện “Dựthảo Nghị quyết về cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn khi thi hành Luật Đấtđai 2024”.

HoREA cho rằng bảng giá đất là công cụ cốt lõi trong quản lýđất đai, nhưng không thể áp dụng cứng nhắc với mọi loại hình dự án. Hiệp hội đềnghị bổ sung ngoại lệ cho những khu vực “chưa có hạ tầng, chưa có đường giaothông có tên trong bảng giá đất”, như các dự án lấn biển, khu đô thị mới hoặcvùng còn hoang sơ. Theo HoREA, áp dụng bảng giá đất thông thường trong nhữngtrường hợp này sẽ không phản ánh đúng giá trị thực tế, thậm chí làm giảm động lựcđầu tư.

Thay vào đó, các khu đất này nên được định giá cụ thể theophương pháp thặng dư, phù hợp với Điều 160 Luật Đất đai 2024 – tức là dựa trênchi phí đầu tư và lợi nhuận kỳ vọng sau khi hạ tầng được hình thành.

HoREA cũng ủng hộ việc cho phép “tạm xác định giá đất cụ thể”trong giai đoạn chuyển tiếp khi chưa đủ căn cứ tính toán. Đây được xem là giảipháp linh hoạt giúp các địa phương không bị “đóng băng” trong thời gian chờ hướngdẫn chi tiết.

Về hệ số điều chỉnh giá đất – công cụ để cập nhật biến độngthị trường, HoREA đề xuất bổ sung phạm vi áp dụng linh hoạt hơn. Cụ thể, thayvì chỉ ban hành hệ số điều chỉnh chung mỗi năm, UBND cấp tỉnh có thể điều chỉnhtheo từng khu vực hoặc dự án cụ thể, nhằm phản ánh sát thực tế thị trường từngvùng.

Đáng chú ý, HoREA cũng kiến nghị không bắt buộc các tỉnh,thành ban hành hệ số điều chỉnh giá đất ngay trong năm 2026 – thời điểm bảnggiá đất mới lần đầu có hiệu lực. Theo Hiệp hội, việc này giúp các địa phương cóthêm thời gian chuẩn bị dữ liệu, rà soát phương pháp tính, tránh gây chồng chéovà lúng túng trong triển khai.

Cả hai hiệp hội đều chung quan điểm: việc xây dựng bảng giáđất mới là cần thiết và đúng hướng, nhưng cần có “liều lượng hợp lý”. Giá đấtphải phản ánh giá trị thực của thị trường, song vẫn đảm bảo tính ổn định và khảnăng tiếp cận của doanh nghiệp, người dân.

Một bảng giá đất được xây dựng khoa học, có cơ chế điều chỉnhlinh hoạt và phản ánh đúng cung – cầu thị trường sẽ không chỉ giúp minh bạchhóa các giao dịch mà còn trở thành “bệ đỡ” cho đầu tư, sản xuất và tăng trưởngbền vững.