Thị trường chung cư hạ nhiệt, nhà đầu tư “lướt sóng” tăng tốc xả hàng cuối năm

Từ cuối tháng 11, hoạt động mua bán căn hộ chuyển nhượng bắtđầu chững lại. Tại nhiều khu vực từng có thanh khoản cao, lượng giao dịch ghinhận trong tháng cuối năm giảm sâu so với các tháng trước.

Khảo sát môi giới của Batdongsan cho thấy khoảng 17% ngườitham gia đánh giá lượng giao dịch trong quý IV giảm hơn một nửa so với quý III.Riêng phân khúc chung cư, 19% môi giới nhận định thanh khoản đang đi xuống, phảnánh sự suy yếu rõ nét của thị trường thứ cấp.

Ghi nhận thực tế tại nhiều dự án từng được xem là “điểmnóng” cho thấy nhà đầu tư lướt sóng đang tăng tốc thoát hàng. Tại một đại đô thịphía đông Hà Nội, các căn hộ đã thanh toán khoảng 15% giá trị hợp đồng trướcđây từng được chào bán với mức chênh 400–500 triệu đồng, nay giảm xuống còn100–200 triệu đồng. Một số căn diện tích lớn, giá từ 8–10 tỷ đồng, thậm chí đượcchào bán ngang giá hợp đồng do áp lực thanh toán theo tiến độ.

Diễn biến tương tự xuất hiện tại một dự án gồm ba tòa cao 45tầng ở khu vực phía bắc Hà Nội. Nhiều nhà đầu tư liên tục điều chỉnh giá bán giảmtừ vài trăm triệu đến khoảng nửa tỷ đồng mỗi căn, dù mới chỉ hoàn tất đợt thanhtoán đầu tiên. Trước đó vài tháng, nhóm khách này từng phải cạnh tranh để cóquyền chọn mua, chấp nhận trả chênh cao cho đại lý phân phối.

Số liệu của One Mount Group cho thấy trong tháng 11, tổnggiao dịch chuyển nhượng bất động sản trên thị trường Hà Nội đạt khoảng 6.100giao dịch, giảm 18% so với tháng trước. Trong đó, phân khúc chung cư ghi nhậnkhoảng 3.100 giao dịch thứ cấp, giảm 22% theo tháng. Hai đại đô thị lớn ở phíatây và phía đông Hà Nội ghi nhận mức sụt giảm thanh khoản lên tới 40%, với lầnlượt 880 và 310 giao dịch. Một số dự án ở khu vực trung tâm có mức giảm nhẹhơn, khoảng 4%, trong khi phân khúc nhà thấp tầng và thổ cư giảm khoảng 10%.

Theo One Mount Group, thị trường đang bước vào giai đoạn điềuchỉnh sau thời kỳ dòng tiền đầu cơ gia tăng mạnh từ giữa năm. Từ tháng 10, áp lựclãi suất bắt đầu gia tăng, trong khi giá chuyển nhượng có xu hướng chững lại,tác động trực tiếp đến tâm lý người mua và khả năng xoay vòng vốn của nhà đầutư.

Trong tháng 11, nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnhtăng lãi suất tiền gửi thêm 0,8–1,2 điểm phần trăm, đưa mức bình quân lên khoảng5,64%/năm. Tính đến ngày 21/11, dư nợ tín dụng toàn hệ thống tăng 16% so với cuốinăm trước, trong khi tiền gửi chỉ tăng 12%. Cùng thời điểm, nhiều khoản vay muanhà giải ngân cuối năm 2023 và đầu năm 2024 bắt đầu hết thời gian ân hạn nợ gốc,khiến áp lực trả cả gốc và lãi gia tăng đáng kể.

Trong khi đó, giá chào bán tại nhiều dự án chung cư có dấuhiệu đi ngang. Tại các khu đô thị lớn ở phía tây và phía đông Hà Nội, giá chàobán chỉ tăng nhẹ khoảng 0,8% so với tháng trước. Diễn biến này cho thấy thị trườngđang chạm vùng kháng cự ngắn hạn, cần thêm thời gian để hấp thụ mặt bằng giá mới.

Ở chiều cung, thị trường tiếp tục đón lượng sản phẩm lớn.Theo CBRE, Hà Nội có thể ghi nhận khoảng 11.100 căn hộ mới trong quý IV, nâng tổngnguồn cung mở bán trong năm lên hơn 32.300 căn, vượt mức đỉnh của năm trước.Giai đoạn 2026–2027, thị trường dự kiến tiếp tục đón hơn 33.000 căn hộ mới mỗinăm. Nguồn cung đa dạng hơn về vị trí và phân khúc đang tạo thêm áp lực cạnhtranh lên thị trường thứ cấp, đặc biệt đối với nhóm nhà đầu tư lướt sóng trongbối cảnh thanh khoản suy giảm.