Thị trường bất động sản Mê Linh: Thanh khoản cải thiện

Động lực lớn đến từquy hoạch và hạ tầng

Nhìn lại hơn 10 năm, Mê Linh luôn nằm trong vùng “kỳ vọngquy hoạch” bởi vị trí đặc biệt: giáp sân bay Nội Bài, tiếp nối Đông Anh – SócSơn và được quy hoạch là đô thị vệ tinh chủ đạo của Hà Nội. Tuy nhiên, thờigian dài các quy hoạch chưa được triển khai đồng bộ khiến thị trường liên tụcrơi vào chu kỳ lửng lơ.

Từ cuối năm 2024, nhiều dự án hạ tầng trọng điểm được thúc đẩyđã tạo sự thay đổi thực sự: Cầu Hồng Hà nối Mê Linh với Đông Anh được triển khaimạnh, rút ngắn thời gian về trung tâm Hà Nội. Tuyến đường vành đai 4 đã hoànthiện nhiều đoạn, mở ra khả năng kết nối trực tiếp Mê Linh với Hoài Đức, HàĐông và Gia Lâm. Trục đường Nhật Tân – Nội Bài đi qua địa bàn đã hình thành cáckhu đô thị mới, kéo theo nhu cầu về đất ở. Quy hoạch phân khu đô thị thêm rõràng giúp giải quyết phần nào “điểm nghẽn” pháp lý nhiều năm.

Nên nhớ, gần đây, Mê Linh (Hà Nội) đang trở thành thị trườngđáng chú ý nhờ sự xuất hiện hoặc tái khởi của các "ông lớn" bất độngsản. Điển hình là Sun Group vừa được phê duyệt quy hoạch 1/500 cho một dự ánkhu đô thị cao cấp, trong khi C.E.O Group với dự án CEOHomes Hana Garden vừa đượcgiao hơn 17ha đất để chuẩn bị xây dựng.

Theo giới quan sát, thị trường bất động sản Mê Linh phát triểnkhá sớm nhưng chưa thực sự sôi động, phần lớn khách hàng vẫn coi đây là một huyệnngoại thành chưa phát triển mạnh. So với các huyện ven đô cũ như Đông Anh,Thanh Trì... giá bất động sản tại Mê Linh vẫn còn ở mức thấp.

Những năm gần đây, nhờ dư địa phát triển lớn và hạ tầng giaothông được đầu tư hoàn thiện, thị trường bất động sản tại khu vực này đã có nhiềuchuyển biến tích cực. Theo khảo sát gần đây của PropertyGuru Group, so với cùngkỳ năm 2024, giá đất nền tại nhiều khu vực như Quốc Oai, Mê Linh, Đông Anh...đã tăng 30% - 84%, đặc biệt là những nơi có lợi thế về hạ tầng và kết nối giaothông. Đáng chú ý, khu vực Mê Linh ghi nhận mức giá đất nền từ 50 triệu đồng/m2,tăng tới 84% trong vòng 1 năm qua.

Thanh khoản cũng cải thiện

Từ giữa năm 2025, khảo sát cho thấy giá đất tại nhiều khu vựcMê Linh tăng trung bình từ 5–12% so với cuối năm 2023 – 2024. Tuy mức tăngkhông quá mạnh, nhưng đây là dấu hiệu tốt, bởi nó phản ánh sự phục hồi tựnhiên, không phải tăng nóng theo tâm lý đám đông.

Đáng chú ý, mặt bằng giá hiện vẫn chỉ bằng 60–70% so với cáckhu giáp ranh như Đông Anh, Sóc Sơn, thậm chí thấp hơn nhiều so với Hoài Đứchay Gia Lâm. Điều này tạo dư địa lớn cho biên độ tăng giá, nhất là khi Mê Linhđang ở giai đoạn “đón đà hạ tầng”.

Tuy nhiên, sự nhích lên này đi theo quy luật thị trường: khunào hạ tầng tốt tăng mạnh hơn, khu nào pháp lý rõ ràng cải thiện thanh khoảnnhanh hơn; còn các khu quy hoạch treo vẫn gần như đứng yên.

Hiện tại, mức giá cụ thể từng khu vực của khu vực còn phụthuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, diện tích, hạ tầng tiện ích xung quanh, pháplý và thời điểm giao dịch. Một số khu vực hiện đang có hoạt động mua bán diễnra sôi động là thị trấn Quang Minh, xã Đại Thịnh, Kim Hoa, Tiền Phong cũ.

Cụ thể, tại thị trấn Quang Minh, mặt bằng giá nhà thổ cư phổbiến khoảng 45 – 60 triệu đồng/m2. Nhiều lô nằm sát mặt đường, có thể kinhdoanh, mức giá sẽ tốt hơn, khoảng 64 triệu đồng/m2.

Tại xã Đại Thịnh, mặt bằng giá so với thị trấn Quang Minh cóxu hướng nhích hơn, dao động 45 - 84 triệu đồng, những lô nằm sát mặt đường quốclộ 23b có mức giá dao động 80 - 85 triệu đồng/m2.

Giá nhà đất thổ cư tại xã Kim Hoa dao động 38 - 55 triệu đồng/m2.Nhà đất trong ngõ ô tô tránh khoảng 37 - 42 triệu đồng/m2.

Tại xã Tiền Phong, giá đất nền đang dao động khoảng 63 - 76triệu đồng/m2. Đơn cử, một lô đất 160m2, gần trường Đại học Tài chính đang đượcrao bán với mức giá 12,3 tỷ đồng, tương đương 76,88 triệu đồng/m2.

Về thanh khoản, nếu như giai đoạn 2022–2023, thị trường MêLinh gần như “đóng băng” với tình trạng rao nhiều – giao dịch ít, thì trong năm2025, lượng giao dịch tăng rõ rệt. Mỗi tháng tại các xã có hạ tầng tốt đều ghinhận các giao dịch mới, chủ yếu ở phân khúc 1,2 – 2 tỷ đồng, phù hợp tài chínhcủa người mua ở thực.

Nhà đầu tư cũng không còn “án binh bất động”, mà chuyển sangthăm dò – chọn vị trí – giải ngân nhỏ. Đây là dấu hiệu tích cực vì thị trườngphục hồi theo trạng thái bền vững, không theo kiểu tạo sóng.