Nhiều điểm nghẽn cản trở dòng tiền cho bất động sản
(Thị trường tài chính) - TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, vấn đề quan trọng của giới đầu tư trước mắt là dòng tiền 2024 thế nào và dòng tiền có đủ mạnh để phát triển bất động sản hay không? Vàng, tỷ giá tăng mạnh khiến cung tiền hạn chế, dòng tiền tiếp tục khó khăn cho quý I và quý II năm nay.
Đó là ý kiến được chia sẻ tại Diễn đàn "Khơi thông nguồn cung bất động sản phía Nam - Xu hướng đầu tư" do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp với Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức.
Phát triển bất động sản xanh
Bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, Việt Nam hiện có 430 dự án được chứng nhận phát triển xanh/bền vững. Các tòa nhà có Chứng chỉ phát triển xanh/bền vững có giá thuê trung bình cao hơn 15% so với các tòa nhà cùng loại nhưng không có chứng chỉ.
Bên cạnh đó là thực hiện ESG (môi trường – xã hội – quản trị). Các doanh nghiệp Việt muốn đi ra thế giới, đi xa, hòa nhập với các doanh nghiệp quốc tế thì phải chứng minh được thực hiện ESG.
Ngoài xanh/bền vững, yếu tố thứ 2 được bà Trang Bùi đề cập là Placemaking, kiến tạo không gian. Có 4 yếu tố cho một không gian lý tưởng là tính xã hội, công dụng và coạt động, khả năng kết nối và sự thoải mái, hình ảnh. Những yếu tố này tạo cho người dùng trạng thái tốt nhất khi bước vào không gian đó.
"Hiện nay các chủ đầu tư mới chỉ tập trung vào xây dựng số lượng. Nếu doanh nghiệp nào nắm bắt được placemaking sẽ đi rất xa, tăng tính cạnh tranh trên thị trường", Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhấn mạnh.
Cũng theo Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, một trong những điểm vướng lớn nhất trên thị trường bất động sản hiện nay liên quan đến pháp lý. Đây là điểm vướng đã tồn tại từ rất lâu.
Bên cạnh đó, bà Trang Bùi đưa số liệu cho thấy, các quỹ FDI vào Việt Nam đã tăng gấp từ 2 đến 3 lần trong vòng 15 năm qua, cao hàng đầu trong các nước khu vực Đông Nam Á. Tuy nhiên, các quỹ đầu tư bất động sản chỉ chiếm khoảng từ 8 đến 10%.
Bà Trang Bùi cho rằng, BĐS tại Việt Nam hiện đang được nói nhiều về nhà ở. Tuy nhiên thực tế thì còn rất nhiều mảng khác nữa. “Các quỹ đầu tư nước ngoài đang tìm kiếm rất nhiều loại hình khác nhau, không chỉ là nhà ở. Nhà ở chỉ là một loại hình đang lớn nhất tại thời điểm này. Mỗi loại hình quỹ sẽ có các tiêu chí khác nhau, tất cả hầu như đều vướng về pháp lý” - bà Trang Bùi nhấn mạnh.
Nhiều điểm cản trở dòng tiền
Tại diễn đàn, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, vấn đề quan trọng của giới đầu tư trước mắt là dòng tiền 2024 thế nào và dòng tiền có đủ mạnh để phát triển bất động sản hay không?
“Vàng và tỷ giá tăng rất mạnh, tỷ giá hiện tăng trên 5%, điều này hạn chế cung tiền của Chính phủ. Từ đó, dòng tiền tiếp tục khó khăn cho quý I và quý II năm nay. Các doanh nghiệp bất động sản có kết quả kinh doanh không tốt sẽ khó tiếp cận được vốn ngân hàng. Tiêu dùng vẫn hạn chế do việc làm chưa phục hồi và nhóm trung lưu phải giải quyết nợ vay bất động sản”, TS. Đinh Thế Hiển đánh giá.
Ông Hiển dự báo, trong năm 2024 vẫn cho thấy khá nhiều điểm cản trở dòng tiền đầu tư, khó khăn là do trái phiếu phải xử lý năm 2024 lên tới 382.000 tỷ đồng; dòng tiền cho doanh nghiệp bất động sản đang trong tình trạng xấu nhất trong vòng 5 năm qua; thanh khoản tiền mặt cũng thấp do các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về giao dịch.
Theo vị chuyên gia, yếu tố quan trọng đối với sự hồi phục của thị trường vẫn là chính sách, song Nhà nước cần ưu tiên kiểm soát nguồn vốn các ngân hàng thương mại đưa vào thị trường bất động sản do nhà đầu tư cá nhân vẫn chưa đủ niềm tin vào sự phục hồi của thị trường nên chưa xuống tiền.
“Điểm sáng trong năm 2024 chỉ phục hồi cục bộ, xuất phát từ nhà đầu tư trung hạn giải ngân chưa nhiều và không có sự xoay vòng. Các công ty bất động sản niêm yết tiếp tục thua lỗ trong quý I/2024 , điều này cho thấy, kinh doanh bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn. Tuy nhiên, sự chọn lọc, phục hồi là có; các quỹ đầu tư tầm nhìn trung hạn bắt đầu đặt cửa vào các công ty bất động sản”, TS. Đinh Thế Hiển nhận định.
Dự đoán xu thế đầu tư, chuyên gia cho rằng, bất động sản có nhu cầu sử dụng và khai thác doanh thu sẽ phục hồi từ quý III/2024, tập trung tại khu vực TP. Hồ Chí Minh và các địa phương lân cận. Bất động sản khu vực động lực kinh tế phía Nam hướng biển vẫn có cơ hội được nhà đầu tư quan tâm trong năm 2024.
Còn theo Phó chủ tịch VCCI Võ Tân Thành, dù nền kinh tế theo dự báo vẫn còn những thách thức nhất định và thị trường bất động sản vẫn còn những áp lực lớn, tuy nhiên năm 2024, thị trường bất động sản vẫn được kỳ vọng có chuyển động tích cực với các động lực thúc đẩy từ chính sách. Trong đó, 3 Luật sửa đổi quan trọng là Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai đã được Quốc hội thông qua và sẽ có hiệu lực thời gian tới.
