Lý do căn hộ hạng sang hút thanh khoản trong năm 2025

Thị trường bất động sản thoát đáy, dòng tiền quay lại phân khúc có chọn lọc

Chia sẻ tại sự kiện Báo cáo Nghiên cứu thị trường Bất động sản diễn ra ngày 15/1/2026, tổ chuyên gia Dat Xanh Services - FERI đã tổng kết lại những kết quả của thị trường năm 2025, và dự báo về những triển vọng trong năm 2026. 

Theo các chuyên gia, thực tế một năm quan sát họ đã ghi nhận thị trường bất động sản Việt Nam đã có bước “chuyển mình toàn diện”, thoát khỏi giai đoạn trì trệ của hơn 2 năm liền kề sau dịch Covid và khủng hoảng ngành bất động sản. Đặc biệt là ở phân khúc căn hộ, trong đó ghi nhận phân khúc hạng sang có những thay đổi tích cực và đầy bất ngờ về tính thanh khoản cũng như mức độ quan tâm của nhà đầu tư.

Theo DXS, nguồn cung bất động sản sơ cấp trong năm 2025 tiếp tục được dẫn dắt bởi nhóm chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Sun Group, Ecopark, Masterise Homes, Đất Xanh Group, MIK Group, Nam Long, Khang Điền, CapitaLand, Gamuda Land… Các dự án mới chủ yếu tập trung vào phân khúc trung – cao cấp, các khu đô thị tích hợp và những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ đầu tư hạ tầng trọng điểm.

Về cơ cấu nhu cầu, căn hộ tiếp tục là phân khúc được lựa chọn nhiều nhất trong năm 2025 với tỷ trọng 60,3%. Bất động sản thấp tầng ghi nhận mức tăng từ 13% của năm trước lên 20,5%, trong khi đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng lần lượt chiếm 10,1% và 9,1%. Diễn biến này cho thấy tâm lý thị trường đã ổn định hơn và dòng tiền bắt đầu quay lại, song theo hướng chọn lọc kỹ lưỡng hơn.

Phân khúc hạng sang hưởng lợi từ lực cầu mới và hạ tầng

Trước đó, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc cấp cao Savills Hotels Đông Nam Á cũng nhận định, nền tảng quan trọng cho sự tăng trưởng dài hạn của bất động sản cao cấp, hạng sang là sự gia tăng nhanh của tầng lớp trung - thượng lưu tại Việt Nam. Nhu cầu nhà ở đang dịch chuyển từ mục tiêu “sở hữu” sang “chất lượng sống” và trải nghiệm, tiệm cận với xu hướng tại các đô thị phát triển trong khu vực.

Bên cạnh yếu tố nhân khẩu học, hạ tầng và khung pháp lý được xem là hai lực đẩy quan trọng giúp giảm rủi ro và củng cố niềm tin thị trường. Việc đẩy mạnh đầu tư cao tốc, metro, sân bay giúp mở rộng không gian phát triển nhà ở cao cấp ra các khu vực vệ tinh, trong khi môi trường pháp lý rõ ràng hơn tạo điều kiện cho dòng vốn trung và dài hạn quay trở lại.

Còn bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó tổng giám đốc kinh doanh tiếp thị DXS, cho biết trong năm 2025 có 60,3% người được khảo sát ưu tiên lựa chọn căn hộ khi tham gia thị trường bất động sản. Dù tỷ lệ này đã giảm so với các năm trước, căn hộ vẫn giữ vị trí dẫn đầu trong các loại hình được quan tâm, đặc biệt là các dự án có pháp lý rõ ràng và khả năng giữ giá tốt.

Mặt bằng giá cao hình thành, thanh khoản tập trung vào dự án có chuẩn mực

Theo ghi nhận của PV, gần về cuối năm 2025 thị trường căn hộ hạng sang trở nên sôi động hơn rất nhiều so với giai đoạn đầu năm. Một số dự án hạng sang giao dịch sôi động tại khu Đông hiện nay có thể kể đến như Eaton Park của Gamuda Land. Dự án này ghi nhận mức giá trung bình trên 200 triệu đồng/m² nhưng vẫn duy trì thanh khoản tốt trên thị trường thứ cấp. Hiện nay, các căn hộ 1 phòng ngủ tại Eaton Park được giao dịch phổ biến trong khoảng 7–8 tỷ đồng/căn.

Với thương hiệu Masterise Homes, sau hai phân khu cao tầng Masteri Grand và Lumìere Midtown, chủ đầu tư tiếp tục giới thiệu ra thị trường Masteri Cosmo Central (phân khu cao tầng cao cấp tọa lạc tại khu đô thị The Global City). Dự án có quy mô 6 tòa tháp cao từ 19–29 tầng, cung cấp đa dạng sản phẩm gồm căn hộ từ 1–4 phòng ngủ, Duplex, Penthouse, khối căn thương mại và tháp văn phòng. Giá bán dự kiến được thị trường ghi nhận ở mức khoảng 125 triệu đồng/m² đang khá thu hút nhà đầu tư.

Trước đó, Masteri Park Place (một tòa tháp cao tầng khác tại The Global City)  cũng thu hút sự quan tâm lớn của khách hàng. Riêng phân khu CT7 (Lumìere Midtown) ghi nhận mức giá bán dao động 150–170 triệu đồng/m², được giới đầu tư đánh giá phù hợp so với vị trí và có tính cạnh tranh cao trong cùng phân khúc, nhờ đó duy trì thanh khoản ổn định.

Bước sang năm 2026, thị trường căn hộ phía Đông TP.HCM được dự báo sẽ sôi động hơn khi xuất hiện thông tin nhiều doanh nghiệp lớn như Sunshine Group – DIA, Sơn Kim Land và Bcons Group quan tâm đến việc đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư An Khánh. Ở phân khúc giá cao hơn, Empire City ghi nhận mặt bằng giá từ 300 triệu đồng/m², trong khi The Opera Residence – Metropole Thủ Thiêm dù có mức giá vượt 500 triệu đồng/m² vẫn ghi nhận giao dịch đều đặn. Điều này cho thấy sức hút đáng kể của phân khúc căn hộ hạng sang tại TP.HCM trong bối cảnh không gian đô thị được mở rộng.

Cùng phân khúc, dự kiến vào khoảng quý I/2026, chủ đầu tư Nam Rạch Chiếc sẽ ra mắt phân khu mới tại dự án Palm City với mức giá dao động 250–300 triệu đồng/m². Đất Xanh Group cũng vừa góp mặt với giai đoạn tiếp theo của dự án The Privé. Dù là dự án cũ được thay tên đổi chủ, hơn 1.000 căn hộ giai đoạn 1 với giá bán khoảng 150 triệu đồng/m² đã được thị trường ghi nhận "cháy hàng".

Bàn về lý do căn hộ hạng sang tăng thanh khoản trong năm 2025, bà Thi Anh Đào, Giám đốc Khối Marketing Masterise Group, dẫn báo cáo của Boston Consulting Group cho biết Việt Nam nằm trong nhóm quốc gia có tốc độ tăng trưởng tầng lớp tiêu dùng mới nhanh nhất thế giới. Nhóm trung lưu và thượng trung lưu trẻ được dự báo đạt 30–34 triệu người vào năm 2030, trở thành lực lượng dẫn dắt thị trường bất động sản trong thập kỷ tới.

Các chuyên gia cho rằng trong bối cảnh này, bất động sản cao cấp - hạng sang sẽ tiếp tục phân hóa mạnh. Thanh khoản không còn phân bổ dàn trải mà tập trung vào những dự án đáp ứng được các tiêu chí khắt khe hơn về chất lượng sống, tiêu chuẩn vận hành và khả năng duy trì giá trị theo thời gian.