Lãi suất tăng - phép thử sức chịu đựng của thị trường bất động sản

Theo ghi nhận, từ đầu tháng 11, VPBank đã tăng lãi suất huy động lên tối đa5,4%/năm ở kỳ hạn 24–36 tháng; PVCombank nâng mức cao nhất lên 6,3%/năm – hiệnlà mức cao nhất trên thị trường. Techcombank, HDBank, GPBank cũng đồng loạt điềuchỉnh tăng tại nhiều kỳ hạn ngắn. Các chuyên gia cho rằng, khi chi phí đầu vàocủa ngân hàng tăng, lãi suất cho vay khó có thể giữ ở mức thấp như giai đoạn đầunăm 2025.

Áp lực thanh khoản và rủi ro đòn bẩy

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lãi suất là“van điều tiết” nhạy cảm nhất với thị trường. Khi lãi vay tăng, phản ứng đầutiên là thanh khoản giảm. Người mua nhà, nhất là nhóm dùng vốn vay, sẽ phảitính toán lại khả năng trả nợ; trong khi nhà đầu tư có xu hướng thu hẹp danh mục,chờ đợi tín hiệu rõ ràng hơn từ thị trường.

Bất động sản vốn là kênh đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn,vì vậy chịu tác động trực tiếp và sâu sắc nhất khi chi phí vốn tăng. Thực tế,Việt Nam từng trải qua giai đoạn 2011–2013, khi lãi suất cho vay lên tới18–20%/năm, thị trường “đóng băng” kéo dài, nhiều nhà đầu tư phải bán tháo tàisản để cắt lỗ. Bài học này vẫn còn nguyên giá trị trong bối cảnh hiện nay.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhận định, khi chi phí vay tăng, giánhà khó có thể duy trì đà tăng mạnh như trước. Nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao buộcphải cơ cấu lại danh mục hoặc bán bớt tài sản để giảm áp lực nợ vay, trong khingười có nhu cầu ở thực cũng phải cân nhắc kỹ bài toán dòng tiền hàng tháng.

Rủi ro kép với doanh nghiệp phát triển dự án

Không chỉ người mua nhà, các doanh nghiệp bất động sản cũngđang chịu “rủi ro kép”: chi phí tài chính tăng trong khi sức cầu suy giảm. Dòngtiền quay vòng chậm khiến nhiều chủ đầu tư phải giãn tiến độ, bán bớt quỹ đấthoặc đàm phán kéo dài thời gian thanh toán với nhà thầu, ngân hàng. Trong bối cảnhkênh trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa hồi phục hoàn toàn, áp lực vốn càng trởnên rõ rệt.

Mặt bằng lãi suất cao kéo dài còn có thể khiến nguồn cungnhà ở sụt giảm trong trung hạn. Khi chi phí đầu vào tăng, nhiều doanh nghiệp chọn“án binh bất động” thay vì mở rộng đầu tư để tránh rủi ro thua lỗ. Điều nàykhông chỉ làm chậm tiến độ các dự án hiện hữu mà còn ảnh hưởng đến kế hoạch khởicông mới trong năm 2026.

Bên cạnh đó, áp lực cũng đến từ các khoản vay mua nhà ưuđãi. Những năm gần đây, để kích cầu, nhiều chủ đầu tư và ngân hàng triển khaigói vay lãi suất thấp chỉ 5,5%/năm, thậm chí miễn lãi trong 2–3 năm đầu. Tuynhiên, khi hết thời hạn ưu đãi, bước sang giai đoạn lãi suất thả nổi, khoản trảnợ có thể tăng gấp rưỡi, gấp đôi, khiến nhiều người mua rơi vào cảnh “chưa trảhết vốn, lãi đã phình to”. Nếu thanh khoản thị trường tiếp tục thấp, rủi ro nợxấu quay lại là điều khó tránh.

Người mua nhà cần thận trọng

Trước biến động này, VARS khuyến nghị người dân chỉ nên vaytối đa 50% giá trị tài sản để phòng rủi ro khi lãi suất tăng. TS. Nguyễn Trí Hiếucũng cho rằng khoản trả nợ hàng tháng không nên vượt quá 50% thu nhập ròng vànên có quỹ dự phòng 6–12 tháng chi phí sinh hoạt. Ông Đỗ Quý Duy – Giám đốc điềuhành Công ty BĐS Thời Đại Mới – chia sẻ, với thu nhập 30–40 triệu đồng/tháng,người mua chỉ nên dành khoảng 12–16 triệu đồng trả lãi ngân hàng là hợp lý.

Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng trở lại, các chuyêngia khuyến cáo người mua cần ưu tiên lựa chọn chủ đầu tư uy tín, dự án có pháplý rõ ràng và tiến độ minh bạch, tránh rủi ro mất vốn khi dự án bị chậm hoặckhông bàn giao. Việc cân đối tỷ lệ vốn tự có và vốn vay, đồng thời duy trì dòngtiền ổn định, sẽ là yếu tố then chốt giúp nhà đầu tư và người mua ở thực vượtqua giai đoạn nhạy cảm này.

Dù đang đối mặt nhiều thách thức ngắn hạn, giới phân tíchcho rằng triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tích cựcnhờ nhu cầu nhà ở thực lớn và quá trình đô thị hóa mạnh mẽ. Khi nền kinh tế ổnđịnh trở lại và chính sách tiền tệ được nới lỏng hơn, thị trường sẽ có cơ hộiphục hồi bền vững hơn, thay vì tăng nóng như giai đoạn trước.