Giá chung cư trung tâm TP.HCM tăng gần 200%, điều gì đang xảy ra?
(Thị trường tài chính) - Trong vòng 10 năm, giá bất động sản tại trung tâm TP.HCM đã leo thang mạnh, nhưng điều gây chú ý nhất lại nằm ở phân khúc vốn được xem là tăng chậm: chung cư. Từ mức 31 triệu đồng/m2 năm 2015, giá căn hộ trung tâm hiện đã đạt bình quân 92 triệu đồng/m2, tương đương mức tăng khoảng 197% — cao hơn cả tốc độ của nhà riêng và nhà mặt phố.
Chung cư tăng giá mạnh vì đâu?
Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy từ 2015 đến 2025, giábất động sản trung tâm TP.HCM tăng mạnh nhưng không đồng đều. Đất nền dẫn đầukhi tăng 384% (từ 25 lên 121 triệu đồng/m2), tiếp theo là chung cư tăng 197%,nhà riêng tăng 168% và nhà mặt phố tăng 134%.
Trong khi quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, nhu cầu ởthật tại khu vực này vẫn duy trì ở mức cao, kéo mặt bằng giá chung cư tăng mạnh.Nhiều dự án cao tầng thiết lập mặt bằng giá mới: tại quận 1 (cũ), có dự án thứcấp đạt 413 triệu đồng/m2; tại quận 2 (cũ), một số dự án ghi nhận mức 314 triệuđồng/m2. Nhiều dự án khác phổ biến trong khoảng 101–182 triệu đồng/m2.
Thị trường trung tâm hiện chủ yếu là phân khúc cao cấp và hạngsang. Tính đến năm 2025, 68% nguồn cung căn hộ tại trung tâm thuộc phân khúc hạngsang, 20% là cao cấp và chỉ 10% là trung cấp — phản ánh rõ xu hướng thị trườngdịch chuyển lên phân khúc cao.
Tại Diễn đàn Bất động sản TP.HCM ngày 18/11, ông Nguyễn QuốcAnh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn – cho biết chung cư là phân khúc đượcquan tâm nhiều nhất tại trung tâm, chiếm đến 44% tổng lượng tìm kiếm dù chỉ chiếm22% tin đăng. Điều này cho thấy sự chênh lệch lớn giữa nhu cầu và nguồn cung.
Ngược lại, mức độ quan tâm với nhà phố và nhà riêng ổn địnhquanh ngưỡng 18–22% và 19–22%. Mặt bằng giá phân khúc này tăng trưởng chậm hơnvùng ven do nguồn cung ngày càng hạn chế, trong khi nhu cầu mua để cho thuê vẫnduy trì.
Khi giá đất nền và nhà riêng “chạm trần”: Người mua quaysang chung cư
Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, gần một nửa người tiêudùng (47%) cho rằng giá bất động sản đã quá cao. Với nhà riêng và đất nền trungtâm, mức giá tăng mạnh trong nhiều năm khiến khả năng tiếp cận của người mua giảmđáng kể. Điều này dẫn đến xu hướng chuyển hướng sang chung cư — nơi có mức đầutư ban đầu “dễ thở” hơn nhưng vẫn đảm bảo chất lượng sống và hạ tầng tốt.
Một yếu tố quan trọng khác là sự trở lại của nhu cầu ở thực.Tỷ lệ mua nhà để ở tăng từ 53% trong giai đoạn 2023–2024 lên 64% vào năm 2025.Khi nhu cầu ở thật chiếm ưu thế, chung cư trở thành lựa chọn hợp lý hơn so vớinhà phố hay nhà riêng, vốn đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua.
Sức nóng giá chung cư trung tâm còn đến từ việc hạ tầng khuvực ngày càng được nâng cấp. Các tuyến metro, cầu vượt, đường trục chính và mạnglưới giao thông kết nối sân bay liên tục được triển khai, giúp rút ngắn thờigian di chuyển và tăng sức hấp dẫn cho các dự án cao tầng.
Không chỉ là nơi tập trung dịch vụ, thương mại và tiện ích lớnnhất thành phố, khu trung tâm còn sở hữu lợi thế “không thể thay thế” về năng lựckết nối. Những yếu tố này góp phần giữ mặt bằng giá căn hộ trung tâm ở mức caovà tiếp tục là điểm tựa cho đà tăng giá trong những năm tới.
