Giá chung cư Hà Nội leo thang chưa từng có, liệu có hạ nhiệt không?
Giá căn hộ Hà Nội tăng nhanh trên diện rộng, từ trung tâm đến vùng ven, khiến thị trường bước vào giai đoạn nhạy cảm với nỗi lo “đu đỉnh”. Tuy vậy, sức mua mạnh và tỷ lệ hấp thụ cao lại cho thấy bức tranh trái chiều, buộc giới đầu tư lẫn người mua ở thực phải cân nhắc kỹ bài toán giá trị.
Thị trường chung cư Hà Nội đang chứng kiến mặt bằng giá mớivới mức tăng mạnh và lan rộng trên nhiều khu vực. Giá bán căn hộ mở bán mới đãvượt mốc 100 triệu đồng/m² – mức cao nhất từ trước đến nay. Riêng tại Tây Hồ,giá trung bình hiện khoảng 106 triệu đồng/m²; Bắc Từ Liêm 84 triệu; Nam Từ Liêm77 triệu; Long Biên khoảng 67 triệu đồng/m².
Ở nhóm cao cấp, đặc biệt tại Tây Hồ và Ba Đình, những dự ánmới chào bán phổ biến trong biên độ 130–210 triệu đồng/m². Đáng nói, mức tăng mạnhkhông chỉ diễn ra ở trung tâm mà lan rộng sang các khu vực cận trung tâm: ThanhTrì ghi nhận mức tăng 119%, giá trung bình gần 60 triệu đồng/m²; Gia Lâm tăng114%, đạt khoảng 67 triệu đồng/m².
Sự tăng giá đồng đều này tạo ra mặt bằng giá mới, thu hẹpkhoảng cách giữa các vùng và khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại thị trường có thểđang chạm ngưỡng đỉnh sau chuỗi tăng dài.
Giá tăng nhưng thanh khoản cao, nhu cầu thực giữ vai tròchủ đạo
Dù áp lực giá mạnh, thanh khoản của thị trường vẫn ở mứctích cực. Savills cho biết, quý III/2025 có 6.300 căn mở bán mới nhưng lượnggiao dịch đạt tới 7.300 căn – vượt nguồn cung mới và tiếp tục hấp thụ hàng tồntừ các quý trước. Các dự án mới đạt tỷ lệ bán trên 80%; toàn thị trường đạt mức64%.
Phân khúc hạng A và hạng B vẫn dẫn đầu về lượng giao dịch.Người mua ưu tiên sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt, hệ thống tiện íchhoàn chỉnh – yếu tố giúp các dự án từ chủ đầu tư uy tín nhanh chóng ghi nhận tỷlệ lấp đầy cao, bất chấp mặt bằng giá đang ở vùng đỉnh.
Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, hơn một nửa người đượchỏi cho biết có nhu cầu mua bất động sản, trong đó 64% mua để ở và 36% mua để đầutư. Chung cư vẫn là tài sản được quan tâm nhất (34%), bỏ xa đất nền và nhàriêng.
Ông Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn – nhận địnhdòng tiền trên thị trường đang ưu tiên các sản phẩm tạo dòng thu ổn định thayvì đầu cơ ngắn hạn. Trong bối cảnh vàng, chứng khoán và bất động sản cùng tăng,tâm lý nhà đầu tư thận trọng hơn, hướng đến sản phẩm mang tính sử dụng cao.
Thị trường hiện được hỗ trợ bởi lãi suất ổn định, môi trườngvĩ mô thuận lợi và sự linh hoạt của chủ đầu tư. Nhiều dự án đưa ra ưu đãi sâunhư ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán… giúp người mua dễtiếp cận hơn ngay cả khi giá bán đã ở mức cao.
Theo các chuyên gia, đây là yếu tố then chốt giữ thanh khoảnở mức cao. Người mua sẵn sàng chi trả nhiều hơn nếu dự án đảm bảo pháp lý, chấtlượng, tiện ích và khả năng khai thác trong dài hạn.
Giá khó giảm mạnh nhưng có thể chững lại
Đa số chuyên gia đồng thuận rằng giá chung cư Hà Nội rất khógiảm sâu trong bối cảnh nhu cầu lớn và nguồn cung hạn chế. Tuy nhiên, sự xuấthiện của nguồn cung mới có thể khiến giá chững lại trong thời gian tới.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, cho rằnggiá sẽ không thể tăng mãi mà sẽ đạt một ngưỡng phù hợp với sức chi trả của ngườidân. Xu hướng sắp tới có thể giống với TP.HCM vài năm trước: tăng mạnh – sau đóđi ngang trong thời gian dài.
Savills dự báo quý IV/2025 Hà Nội sẽ đón gần 8.900 căn mới,chủ yếu ở phân khúc hạng B. Giai đoạn 2026 trở đi, nguồn cung dự kiến dồi dàohơn, giúp hạ nhiệt đà tăng giá.
Kỳ vọng vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền
Phân khúc hạng C khan hiếm nhiều năm đang có cơ hội hồi phụckhi Hà Nội thúc đẩy phê duyệt dự án mới, cải thiện hạ tầng kết nối và triểnkhai một số mô hình nhà ở thí điểm. Nhiều dự án nhà ở xã hội cũng được đẩy tiếnđộ, kỳ vọng giúp cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình– thấp.
Thị trường hiện được hỗ trợ bởi lãi suất ổn định, môi trườngvĩ mô thuận lợi và sự linh hoạt của chủ đầu tư. Nhiều dự án đưa ra ưu đãi sâunhư ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán… giúp người mua dễtiếp cận hơn ngay cả khi giá bán đã ở mức cao.
