Đề xuất nới điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai đang thế chấp

Trong văn bản góp ý sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định96 hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản, HoREA cho biết phần lớn các dự ánnhà ở hiện nay đều phải thế chấp để tiếp cận vốn tín dụng trong giai đoạn đầutư xây dựng. Tuy nhiên, khi dự án đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư thường chưaphát sinh doanh thu, dẫn đến việc không có nguồn tiền để giải chấp toàn bộ tàisản.

Theo hiệp hội, nếu quy định buộc chủ đầu tư phải giải chấphoàn toàn trước khi được phép bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trongtương lai, nhiều dự án sẽ tiếp tục rơi vào tình trạng đình trệ, kéo dài tiến độvà làm gia tăng chi phí xã hội.

Từ thực tế đó, HoREA đề xuất cho phép áp dụng cơ chế “bántrước – giải chấp sau”. Theo cơ chế này, chủ đầu tư vẫn được huy động vốn, bánhoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đang thế chấp, với điều kiệnngười mua được cung cấp đầy đủ thông tin pháp lý và ngân hàng – bên nhận thế chấp– có văn bản chấp thuận.

Cụ thể, trong thông báo dự án đủ điều kiện mở bán cũng nhưtrong hợp đồng mua bán, chủ đầu tư phải công khai rõ từng căn nhà đã được giảichấp hay chưa. Trường hợp chưa giải chấp, việc chưa thực hiện giải chấp ngay phảicó sự đồng ý bằng văn bản của cả người mua và tổ chức tín dụng nhận thế chấp.Người mua chỉ ký hợp đồng khi đã nắm rõ tình trạng pháp lý của tài sản.

Theo đề xuất, ngân hàng sẽ đóng vai trò kiểm soát dòng tiềnphát sinh từ việc bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Nguồntiền này phải được sử dụng đúng mục đích, ưu tiên trả nợ vay và từng bước thựchiện giải chấp theo quy định. HoREA cho rằng cơ chế kiểm soát dòng tiền sẽ giúpgiảm thiểu rủi ro cho cả người mua lẫn tổ chức tín dụng.

Hiện nay, theo quy định đang áp dụng, chủ đầu tư chỉ đượcbán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đang thế chấp ngân hàng saukhi đã giải chấp tài sản. HoREA đánh giá quy định này chưa phù hợp với thực tếvận hành của thị trường và có thể gây ách tắc cho nhiều dự án.

Hiệp hội cho rằng đề xuất trên phù hợp với tinh thần của LuậtNhà ở 2023, trong đó cho phép bán, cho thuê mua nhà ở đang thế chấp nếu đượcngười mua và ngân hàng đồng ý. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng yêu cầuchủ đầu tư phải công khai đầy đủ thông tin về dự án, bao gồm tình trạng thế chấp,trước khi đưa bất động sản vào kinh doanh. Tuy nhiên, nghị định hướng dẫn hiệnhành chưa quy định rõ cách thức thực hiện, dẫn đến cách hiểu và áp dụng chưa thốngnhất.

Không dừng lại ở nhà ở, HoREA còn đề nghị mở rộng cơ chế nàycho các công trình xây dựng hình thành trong tương lai khác như căn hộ du lịch,biệt thự du lịch, nhà phố du lịch (condotel), văn phòng lưu trú (officetel) vàcác công trình thương mại, dịch vụ. Đây là những loại hình thường được thế chấpđể vay vốn trước khi bán, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp nếu thiếu khung pháp lý rõràng.

Theo HoREA, việc cho phép bán bất động sản hình thành trongtương lai đang thế chấp, đi kèm yêu cầu minh bạch thông tin và giám sát dòng tiềncủa ngân hàng, không chỉ giúp doanh nghiệp có thêm nguồn lực triển khai dự ánmà còn góp phần bảo vệ quyền lợi người mua, hạn chế rủi ro và tranh chấp trênthị trường bất động sản.