Bất động sản dưỡng lão vào tầm ngắm của Vingroup, Sun Group và Novaland

Việt Nam đang bước vào giai đoạn già hóa dân số nhanh chưa từngcó, và cùng với nó là một thị trường mới đang dần hiện hình: bất động sản dưỡnglão. Hơn 16% dân số đã bước qua tuổi 60, tương đương hơn 16,1 triệu người – consố được dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh khi đến năm 2038, cứ 5 người Việt thì có 1người cao tuổi. Tới 2050, tỉ lệ này có thể vượt 25%, theo dự báo của UNFPA. Sựthay đổi cơ cấu dân số đặt ra bài toán an sinh, nhưng cũng mở ra dư địa lớn chomột phân khúc vốn còn bỏ ngỏ: chăm sóc người già theo mô hình bán trú – giảipháp phù hợp văn hóa Á Đông khi người cao tuổi vẫn duy trì thói quen sống cùnggia đình.

Doanh nghiệp lớn nhập cuộc sớm

Nhận thấy sức nóng của phân khúc này, một số tập đoàn đầungành đã đi những bước đầu tiên. Vingroup đang thử nghiệm mô hình đô thị hưutrí 20–50 ha tại Cần Giờ, song song hợp tác với đối tác Nhật Bản để vận hànhtrung tâm chăm sóc cao cấp – mô hình đã xuất hiện tại một dự án ở Hưng Yên. SunGroup lồng ghép dịch vụ dưỡng lão trong đại đô thị hơn 420 ha tại Hà Nam.Novaland từng định hình khu nghỉ dưỡng hưu trí ở Phan Thiết, trong khi mộtdoanh nghiệp tại Long An đã triển khai dự án dân cư kết hợp viện dưỡng lão từnăm 2018, tổng vốn khoảng 2.000 tỷ đồng.

Dù vậy, quy mô thị trường vẫn rất nhỏ. Số liệu của VARS IREcho thấy cả nước mới chỉ có vài chục cơ sở chăm sóc người cao tuổi, đa phần ở mứcdịch vụ cơ bản. Ngay tại TP.HCM – thị trường có nhu cầu lớn nhất – cũng chỉ có20 cơ sở, trong đó 6 hoạt động hoàn toàn nhờ tài trợ. Các dự án dưỡng lão đượcđầu tư bài bản, có quy mô lớn gần như… chưa xuất hiện.

Rào cản lớn: Pháp lý, tài chính và khả năng chi trả

Lý do chính khiến doanh nghiệp e dè nằm ở khung pháp lý vàmô hình vận hành. Việt Nam chưa có định danh rõ ràng cho “bất động sản dưỡnglão”, dẫn đến quy trình thủ tục phức tạp, rủi ro pháp lý cao. Bên cạnh đó, phânkhúc này đòi hỏi diện tích đất lớn, vốn đầu tư dài hơi nhưng lợi nhuận lại thấphơn nhà ở thương mại. Đặc biệt, đội ngũ vận hành phải có chuyên môn sâu về y tế,tâm lý, chăm sóc cộng đồng – điều mà không phải doanh nghiệp bất động sản nàocũng có sẵn.

Một nút thắt khác là khả năng chi trả. Lương hưu bình quânchỉ quanh mức 6,2 triệu đồng/tháng (7 triệu với lực lượng vũ trang), trong khichi phí dưỡng lão tại đô thị từ 10 triệu cho gói cơ bản và 16–22 triệu đồng/thángcho gói nâng cao – tương đương chi phí thuê căn hộ trung tâm TP.HCM. Giá dịch vụcòn tăng nhanh hơn điều chỉnh lương hưu (10–15%/năm so với 5–7%), khiến nhiềugia đình chật vật và doanh nghiệp lo ngại không đạt tỷ lệ lấp đầy.

Thiếu chiến lược quốc gia cho mô hình dưỡng lão

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, khung pháplý thiếu đồng bộ khiến nhà đầu tư khó hình dung khả năng thanh khoản và hiệu quảkinh doanh. Bà cảnh báo, nếu không có cơ chế rõ ràng, bất động sản dưỡng lão sẽlặp lại những khó khăn từng gặp ở phân khúc nhà ở xã hội.

Ở góc nhìn quốc tế, bà Emily Fell (Savills APAC) cho rằng ViệtNam cần mô hình riêng, phù hợp mức sống và văn hóa. Bà gợi ý sự kết hợp giữa“lifestyle living” kiểu Australia với hệ thống chăm sóc đặc biệt của Nhật Bản.Quan trọng hơn, bảo hiểm và chính sách công phải tham gia hỗ trợ chi phí – điềuViệt Nam hiện còn thiếu.

Bà cũng nhấn mạnh: dòng vốn nên ưu tiên cho đơn vị vận hành,thay vì chỉ tập trung xây dựng cơ sở vật chất. Chính chất lượng vận hành mớiquyết định sự bền vững của toàn thị trường.

Cũng theo bàMiền, nhu cầu dưỡng lão tại Việt Nam là có thật và sẽ tăng mạnh. Đồng quan điểm,TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng nhu cầu chăm sóc sức khỏe người già đang trở thànhưu tiên của nhiều gia đình, trong khi số lượng dịch vụ hiện có còn “đếm trên đầungón tay”. Vì vậy, đây sẽ là cơ hội cho những doanh nghiệp chịu chấp nhận đitrước – đi nhanh – đi bài bản.

Việt Nam đang đứng trước bước ngoặt dân số. Và khi thị trườngbất động sản truyền thống cạnh tranh ngày càng gay gắt, dưỡng lão có thể trởthành phân khúc “ngách” nhưng đầy dư địa cho những nhà phát triển dám tiênphong.