Bất động sản “hắt hơi”, ngân hàng “sổ mũi”

Tín dụng ngân hàng chiếm hơn 50% tổng nguồn vốn DN bất động sản

Theo khảo sát của TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, năm 2023, tín dụng ngân hàng chiếm 54% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản. Trái phiếu doanh nghiệp có sự phục hồi trở lại và chiếm 26%, vốn đầu tư nước ngoài chiếm khoảng 10%... TS. Lực cho rằng, cần có cấu trúc vốn bền vững hơn cho các doanh nghiệp bất động sản theo hướng giảm tỷ trọng vốn vay ngân hàng, tăng tỷ trọng nguồn vốn khác, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp và vốn đầu tư nước ngoài.

Năm 2023, tín dụng ngân hàng chiếm 54% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản. Ảnh minh họa.

Thống kê của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, năm 2023, tín dụng bất động sản tăng 6,75%, trong đó cho vay tiêu dùng bất động sản giảm 0,7%, nhưng cho vay kinh doanh bất động sản tăng tới 22%. Cơ cấu huy động vốn và cho vay vẫn tồn tại rủi ro mất cân đối kỳ hạn (huy động vốn ngắn hạn chiếm trên 80%, trong khi 50% tổng dư nợ cho vay là trung, dài hạn).

Theo báo cáo chiến lược của Công ty Chứng khoán VCB (VCBS), cho vay mua nhà là động lực tăng trưởng chính trong nhiều năm với tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) 5 năm đạt 26%. Tuy nhiên, đà tăng chững lại trong 2023 do lãi suất neo cao và thị trường bất động sản đóng băng. Cuối quý 3/2023, dư nợ cho vay mua nhà giảm -1%, chiếm 13,8% tổng dư nợ.

Về tín dụng bất động sản, dư nợ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và dư nợ lĩnh vực xây dựng của các tổ chức tín dụng tăng khoảng 13,4% ytd vào cuối quý 3/2023, nhanh hơn tăng trưởng tín dụng toàn ngành, chiếm lần lượt 7,7% và 8,3% tổng dư nợ. Sau giai đoạn siết tín dụng đối với DN bất động sản, các ngân hàng bắt đầu đẩy mạnh giải ngân cho các chủ đầu tư do thị trường bất động sản có tín hiệu hồi phục sau các nỗ lực hỗ trợ về lãi suất, pháp lý (Nghị quyết 33, Thông tư 10); cơ cấu lại danh mục khi khả năng hấp thụ vốn của các phân phúc khác còn yếu; và đáp ứng nhu cầu vay gia tăng của doanh nghiệp bất động sản trong điều kiện mặt bằng lãi suất ngân hàng giảm và kênh huy động trái phiếu doanh nghiệp không thuận lợi.

Các ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản, xây dựng năm 2023 cao trên 20% trong danh mục tín dụng hiện nay bao gồm NVB, TCB, LPB, SHB, KLB, VBB, VPB, BVB, OCB.

Bất động sản “nóng” hay “lạnh” đều ảnh hưởng tiêu cực đến ngân hàng

Phát biểu tại Hội nghị triển khai nhiệm vụ năm 2024 của VietinBank mới đây, Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Đào Minh Tú cho biết, thị trường bất động sản "nóng" quá hay "lạnh" quá đều tác động tiêu cực tới ngân hàng.

Theo Phó Thống đốc, năm 2023, thị trường bất động sản trong nước chưa bao giờ trầm lắng như năm qua, một phần do cơ cấu phân khúc và cung – cầu không phù hợp, một phần do nhiều dự án không đầy đủ pháp lý để triển khai. Trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng, nhiều ý kiến cho rằng nguyên nhân là do NHNN thắt chặt tín dụng bất động sản, song thực tế không phải như vậy. “Chúng tôi đã nhiều lần khẳng định, NHNN chưa bao giờ khẳng định thắt tín dụng bất động sản, ngược lại luôn nhấn mạnh phải quan tâm đến thị trường bất động sản, bởi nếu không quan tâm tới thị trường bất động sản thì ngành ngân hàng chịu ảnh hưởng đầu tiên. Nếu thị trường bất động sản bong bóng thì ngân hàng sẽ hứng nợ xấu lớn, như bài học cách đây 11-12 năm mà đến nay nhiều ngân hàng thương mại vẫn chưa xử lý hết nợ xấu. Ngược lại, nếu thị trường bất động sản trầm lắng như vài năm qua thì ngân hàng cũng rất khó khăn: tín dụng không tăng được, vốn không quay vòng được, đặc biệt là khi cho vay bất động sản chiếm tới hơn 20% tổng dư nợ nền kinh tế,  tài sản thế chấp của ngân hàng cũng hầu hết là bất động sản. Đây cũng là lý do năm 2023, NHNN đã ban hành nhiều văn bản, tổ chức nhiều hội nghị tháo gỡ khó khăn cho DN và thị trường bất động sản”, Phó Thống đốc phân trần.

Mặt khác, thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) - kênh huy động vốn trung, dài hạn của doanh nghiệp - đang chững lại. Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp để có vốn đáo hạn TPDN, để bù đắp nguồn vốn thiếu hụt do không thể huy động TPDN đã tìm đến ngân hàng, làm gia tăng áp lực lên kênh tín dụng ngân hàng. Trong bối cảnh đó, NHNN phải bản lĩnh, vững vàng lập trường. Bởi nếu để ngân hàng “gánh” phần TPDN là đồng nghĩa chấp nhận rủi ro do lấy vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, là đồng nghĩa chấp nhận một số DN phát hành TPDN không đúng trước đây.  “Quan điểm của NHNN là hỗ trợ doanh nghiệp, bởi nếu doanh nghiệp chết thì ngân hàng sống với ai. Song vẫn phải giữ lập trường vững vàng, nếu không các ngân hàng sẽ phải đối mặt với rủi ro trong tương lai”, Phó thống đốc khẳng định.

Các chuyên gia VCBS kỳ vọng, năm 2024, cho vay mua nhà sẽ dẫn dắt tăng trưởng tín dụng bán lẻ trong thời gian tới khi lãi suất hạ nhiệt và thị trường bất động sản dần hồi phục từ quý 2/2024 nhờ nhu cầu mua nhà để ở thực vẫn ở mức cao, một phần nhu cầu đầu tư tài sản tăng trở lại.

Dự báo tín dụng bất động sản và xây dựng tiếp tục tăng nhanh, tuy nhiên sẽ có sự phân hóa về khả năng tiếp cận vốn giữa các phân khúc và doanh nghiệp trên thị trường, theo đó tập trung vào phân khúc bất động sản bình dân phục vụ nhu cầu ở thực, bất động sản khu công nghiệp và xây dựng hạ tầng giao thông. Tuy nhiên, một phần tín dụng được giải ngân cho các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về tài chính với mục đích tái cấu trúc nợ, đây sẽ là yếu tố cần theo dõi trong thời gian tới.