Thị trường bất động sản Trung Quốc đang ‘hồi sinh’?

John Lam, Trưởng bộ phận nghiên cứu bất động sản khu vực châu Á - Thái Bình Dương và Trung Quốc tại UBS Investment Bank, cho biết: "Sau 4 - 5 năm suy giảm, chúng tôi đã bắt đầu thấy một số tín hiệu tích cực".

Ông cũng nhấn mạnh rằng những tín hiệu này có thể chỉ xuất hiện ở một số địa phương, nhưng so với trước đây, triển vọng đã khả quan hơn.

Một trong những dấu hiệu đáng chú ý là doanh số bán nhà đang cải thiện tại các thành phố lớn của Trung Quốc. Theo phân tích của CNBC, doanh số bán nhà cũ tại năm thành phố lớn đã tăng hơn 30% so với cùng kỳ năm trước, tính đến thứ Tư tuần này.

UBS hiện dự đoán giá nhà tại Trung Quốc có thể ổn định vào đầu năm 2026, sớm hơn so với mốc giữa năm 2026 trong dự báo trước đó. Họ kỳ vọng giao dịch nhà cũ có thể chiếm một nửa tổng số giao dịch vào năm 2026.

UBS đã phân tích 4 yếu tố từng báo hiệu điểm đảo chiều của thị trường giai đoạn 2014-2015, bao gồm: nguồn cung thấp, giá đất tăng, giao dịch nhà cũ tăng và giá thuê nhà tăng. Tính đến tháng 2/2025, chỉ có giá thuê nhà chưa ghi nhận sự cải thiện.

Tháng 9 năm ngoái, các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc kêu gọi chấm dứt đà suy giảm của ngành bất động sản, trụ cột của nền kinh tế, chiếm phần lớn tài sản của các hộ gia đình. Tuy nhiên, nhiều tập đoàn lớn như Evergrande đã vỡ nợ, trong khi doanh số bất động sản đã giảm gần một nửa từ năm 2021 xuống còn khoảng 9,7 nghìn tỷ nhân dân tệ (1,34 nghìn tỷ USD) vào năm ngoái, theo S&P Global Ratings.

Thị trường bất động sản Trung Quốc bắt đầu suy giảm từ cuối năm 2020 sau khi Bắc Kinh siết chặt các khoản vay của doanh nghiệp. Dù chính phủ trung ương và địa phương đã đưa ra nhiều biện pháp hỗ trợ trong một năm rưỡi qua, thị trường vẫn chưa phục hồi hoàn toàn.

Tuy nhiên, sau khi các biện pháp kích thích mạnh mẽ hơn được công bố vào cuối năm ngoái, nhiều chuyên gia bắt đầu dự đoán rằng thị trường có thể chạm đáy vào cuối năm nay.

Hồi tháng 1, S&P Global Ratings nhắc lại quan điểm rằng thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ ổn định vào nửa cuối năm 2025, trong đó, sự gia tăng mạnh mẽ của giao dịch nhà cũ có thể là tín hiệu cho sự phục hồi của thị trường sơ cấp.

Cuối tháng 2, Kinh tế trưởng Trung Quốc của Macquarie, Larry Hu, chỉ ra ba tín hiệu tích cực có thể hỗ trợ đà chạm đáy của giá nhà trong năm nay: (1) chính sách hỗ trợ, (2) lượng tồn kho nhà ở chưa bán giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 2011 và (3) chênh lệch giữa lãi suất vay thế chấp và tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê thu hẹp lại, khuyến khích người dân mua nhà thay vì thuê.

Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh rằng thị trường vẫn cần có sự hỗ trợ tài chính từ Ngân hàng Trung ương Trung Quốc.

HSBC gần đây đưa ra danh sách “10 dấu hiệu” cho thấy thị trường bất động sản Trung Quốc đã chạm đáy, bao gồm sự phục hồi của doanh số bán nhà mới, giá nhà và sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài.

Theo báo cáo, ngoài các doanh nghiệp nhà nước, vốn đầu tư nước ngoài đã bắt đầu tham gia vào thị trường. Cụ thể, ngày 20/2, hai nhà phát triển và quỹ đầu tư đến từ Singapore đã mua đất tại Thượng Hải.

Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư nước ngoài cũng tìm kiếm các cách tiếp cận khác để tham gia vào thị trường bất động sản Trung Quốc sau khi Bắc Kinh công bố kế hoạch phát triển nhà ở cho thuê giá rẻ.

Cuối tháng 2, công ty quản lý đầu tư bất động sản Invesco đã hợp tác với Ziroom—một công ty chuyên cho thuê căn hộ tại Trung Quốc—thành lập liên doanh mang tên Izara Holdings.

Liên doanh này dự kiến đầu tư ban đầu 1,2 tỷ nhân dân tệ (khoảng 160 triệu USD) để phát triển khu nhà cho thuê 1.500 căn gần địa điểm tổ chức Thế vận hội mùa đông Bắc Kinh, dự kiến khai trương vào năm 2027. Giá thuê sẽ vào khoảng 5.000 NDT/tháng.

Theo Calvin Chou, Giám đốc khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Invesco Real Estate, khó khăn tài chính của các nhà phát triển bất động sản đã tạo ra cơ hội đầu tư, và ông kỳ vọng liên doanh này sẽ đầu tư vào ít nhất một hoặc hai dự án khác trong năm nay.

Dù có những tín hiệu tích cực, số liệu thống kê vẫn cho thấy thị trường bất động sản Trung Quốc còn gặp nhiều thách thức.

Theo dữ liệu chính thức công bố hôm thứ Hai, tổng mức đầu tư vào bất động sản đã giảm gần 10% trong hai tháng đầu năm nay.

"Ngành bất động sản đặc biệt đáng lo ngại khi các chỉ số chính đều ở mức âm, với tốc độ tăng trưởng khởi công nhà mới giảm xuống -29,6% trong tháng 1 và 2, so với -25,5% trong quý IV/2024," Ting Lu, Kinh tế trưởng Trung Quốc của Nomura, nhận định.

Ông cũng nhấn mạnh, "Quan điểm lâu nay của chúng tôi là nếu thị trường bất động sản không thực sự ổn định, nền kinh tế Trung Quốc cũng không thể phục hồi thực sự".

Bên cạnh đó, việc doanh số bán nhà cũ tăng không mang lại lợi ích trực tiếp cho các nhà phát triển, bởi doanh thu của họ chủ yếu đến từ thị trường sơ cấp.

Đáng chú ý, S&P Global Ratings gần đây đã đưa China Vanke vào diện theo dõi tín dụng tiêu cực và hạ xếp hạng của Longfor, hai trong số những tập đoàn bất động sản lớn nhất Trung Quốc.

Sky Kwah, Giám đốc tư vấn đầu tư tại Raffles Family Office, cho biết, "Chính sách của Trung Quốc gần đây khá toàn diện, nhưng yếu tố quan trọng lúc này là thực thi. Sự phục hồi của ngành bất động sản phụ thuộc vào niềm tin của người tiêu dùng".

"Niềm tin không thể thay đổi chỉ sau một đêm. Để khôi phục niềm tin, cần có thời gian".

Theo CNBC