Lần theo dấu dòng tiền của Phát Đạt (PDR) sau những nước cờ liên hoàn

Sau đợt phát hành cổ phiếu quy mô lớn giữa năm 2024, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) đang bước vào giai đoạn giải ngân và tái cấu trúc nguồn vốn với nhiều động thái đáng chú ý, phản ánh áp lực triển khai dự án trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa thực sự hồi phục.

Theo báo cáo gửi cơ quan quản lý, Phát Đạt đã hoàn tất phân bổ hơn 1.343 tỷ đồng thu được từ việc chào bán hơn 134 triệu cổ phiếu cho cổ đông. Dòng tiền này được sử dụng chủ yếu cho các dự án đang triển khai tại miền Trung, nơi doanh nghiệp xác định là trọng tâm trong giai đoạn hiện nay.

Cụ thể, khoảng 125 tỷ đồng được rót vào khu đô thị tại các phân khu 2 và 9 thuộc dự án Nhơn Hội, trong khi phần lớn nguồn vốn – hơn 925 tỷ đồng được dồn cho dự án khu dân cư kết hợp chỉnh trang đô thị Bắc Hà Thanh. Đây là dự án có quy mô lớn, đóng vai trò then chốt trong kế hoạch tạo dòng tiền trung hạn của Phát Đạt.

Bên cạnh đầu tư trực tiếp, doanh nghiệp cũng sử dụng nguồn vốn huy động để thực hiện các giao dịch tài chính nội bộ. Gần 293 tỷ đồng đã được cho vay lại đối với hai công ty con là Cao ốc Thiên Long và Cao ốc Hòa Phú, nhằm phục vụ triển khai các dự án chung cư cao tầng tại Bình Dương, gồm Thuận An 1 và Thuận An 2.

Việc dòng tiền từ cổ đông được luân chuyển qua các pháp nhân trung gian cho thấy cấu trúc tài chính đa tầng, đồng thời phản ánh cách Phát Đạt linh hoạt điều phối vốn trong bối cảnh tín dụng bất động sản vẫn bị kiểm soát chặt.

Song song với quá trình giải ngân, Phát Đạt tiếp tục triển khai kế hoạch tăng vốn thông qua phát hành cổ phiếu ESOP năm 2025. Theo đó, doanh nghiệp dự kiến phát hành 18 triệu cổ phiếu cho người lao động, tương ứng khoảng 1,84% lượng cổ phiếu đang lưu hành, với giá 10.000 đồng/cổ phiếu. Số tiền thu về khoảng 180 tỷ đồng được định hướng bổ sung vốn lưu động và giảm nợ vay.

Dù cổ phiếu ESOP bị hạn chế chuyển nhượng trong một năm, động thái này vẫn đặt ra câu hỏi về mức độ pha loãng và hiệu quả sử dụng vốn trong bối cảnh doanh nghiệp đã liên tục tăng vốn thời gian qua.

Ở một chiều khác, Phát Đạt cũng đẩy mạnh tái cơ cấu danh mục đầu tư và sở hữu dự án. Hội đồng quản trị đã thông qua việc góp vốn thành lập pháp nhân mới – Khu đô thị mới Đồng Nai Riverside với vốn điều lệ hơn 845 tỷ đồng.

Trong đó, Phát Đạt góp gần 296 tỷ đồng, nắm 35% vốn và ghi nhận đây là công ty liên kết. Động thái này cho thấy doanh nghiệp tiếp tục mở rộng quỹ đất và tham gia các dự án mới theo mô hình liên doanh, chia sẻ rủi ro thay vì tự phát triển toàn bộ.

Ngược lại, tại dự án Thuận An 1, Phát Đạt lại quyết định thoái bớt vốn. Công ty đã phê duyệt chuyển nhượng một phần vốn góp, qua đó giảm tỷ lệ sở hữu xuống dưới 20%, khiến đơn vị này không còn là công ty liên kết.

Đáng chú ý, quyết định thoái vốn diễn ra trong bối cảnh dòng tiền từ đợt phát hành cổ phiếu trước đó vừa được bơm vào chính dự án này thông qua các khoản cho vay nội bộ, làm dấy lên những băn khoăn về chiến lược nắm giữ dài hạn và vai trò thực tế của Phát Đạt tại dự án.

Nhìn tổng thể, chuỗi động thái giải ngân, phát hành ESOP và điều chỉnh sở hữu cho thấy Phát Đạt đang bước vào giai đoạn xoay trục mạnh về tài chính, nhằm duy trì tiến độ dự án và cân đối dòng tiền. Tuy nhiên, mức độ hiệu quả của các quyết định này vẫn phụ thuộc lớn vào khả năng tiêu thụ sản phẩm và sự cải thiện thực chất của thị trường bất động sản trong thời gian tới.