Các tuyến metro đang thay đổi giá bất động sản Hà Nội thế nào?
(Thị trường tài chính) - Metro đang tác động tích cực đến giá bất động sản tại Hà Nội. Các căn hộ gần tuyến metro ghi nhận mức tăng giá ấn tượng trong thời gian ngắn.
Các chuyên gia của Savills vừa có bài phân tích sâu sắc về tác động của các tuyến metro đã vận hành lên giá bất động sản tại Hà Nội, so sánh với các thành phố lớn trong khu vực. Bài viết có tựa "Tác động của các tuyến Metro đến giá bất động sản tại Hà Nội và so sánh với các nước trong khu vực".
Theo Savills, với việc Hà Nội đã có 2 tuyến metro đi vào hoạt động và mục tiêu mở rộng hệ thống lên 97 km vào năm 2030, tiếp tục phát triển thành 301 km vào năm 2035, hạ tầng giao thông công cộng đang mang lại sự thay đổi lớn cho giá trị bất động sản dọc theo các tuyến metro và quanh các nhà ga. Tuy nhiên, tỷ lệ sử dụng metro tại Hà Nội vẫn còn thấp so với các quốc gia trong khu vực, một phần do hệ thống chưa hoàn thiện và thói quen sử dụng xe cá nhân.
Hiện nay, Hà Nội có hai tuyến metro đã đi vào hoạt động. Đầu tiên là tuyến số 2A (Cát Linh – Yên Nghĩa), dài 13 km với 12 nhà ga, khai thác từ tháng 11/2021, đạt tần suất 8 tàu/giờ/chiều và vận chuyển trung bình 29.600 lượt khách/ngày trong năm 2023.
Thứ hai là tuyến số 3 (Giai đoạn 1, Nhổn – Hà Nội), đoạn trên cao từ Nhổn đến Cầu Giấy, hoạt động từ tháng 8/2024 với chiều dài 8,5 km, tần suất 8 tàu/giờ/chiều và phục vụ trung bình 60.000 lượt khách/ngày trong giai đoạn miễn phí khai trương. Số lượng khách dự kiến sẽ giảm sau khi giai đoạn miễn phí kết thúc.
Theo kế hoạch, Hà Nội sẽ mở rộng hệ thống metro lên 97 km vào năm 2030, với các tuyến số 2, số 3 và số 5 hoàn thiện. Đến năm 2035, mạng lưới sẽ đạt 301 km, bao gồm các tuyến số 1, số 2 kéo dài đi Sóc Sơn, số 2A kéo dài đến Xuân Mai, cùng nhiều tuyến kết nối đô thị vệ tinh.
Tỷ lệ sử dụng metro tại Hà Nội chỉ đạt 1% dân số
Theo Savills, so với các thành phố lớn trong khu vực, tỷ lệ sử dụng metro tại Hà Nội chỉ đạt 1% dân số, thấp hơn đáng kể so với Singapore (55%), Bangkok (15%) và Kuala Lumpur (10%). Số liệu này được lý giải bởi hệ thống metro tại Hà Nội mới chỉ dài 22 km, bằng 1/10 so với các nước trên. Thêm vào đó, thói quen sử dụng phương tiện cá nhân, đặc biệt là xe máy, vẫn phổ biến tại Việt Nam, trong khi hệ thống metro tại các nước láng giềng đã phát triển hàng chục năm.
Tuy nhiên, với Luật Thủ đô 2024 thông qua vào ngày 28/6/2024, Hà Nội có kế hoạch hạn chế phương tiện cá nhân vào trung tâm thông qua các chính sách như thu phí giảm ùn tắc, mở ra triển vọng phát triển cho giao thông công cộng, trong đó có metro.
Nhóm đối tượng sử dụng metro tại Việt Nam và các nước khu vực chủ yếu là người đi làm và học sinh, sinh viên. Độ tuổi của khách hàng sử dụng metro đa phần là người trẻ hoặc trung niên, từ 18 đến 44 tuổi, với tỷ lệ khác nhau giữa các thành phố.
Tác động của tuyến metro lên giá bất động sản
Theo Savills, sự hiện diện của metro ảnh hưởng tích cực đến giá bán và giá cho thuê bất động sản quanh các nhà ga. Tại Singapore, giá căn hộ gần nhà ga tuyến Circle Line đã tăng 15% so với các khu vực khác khi tuyến này đi vào hoạt động năm 2012. Tại Kuala Lumpur, giá căn hộ trong bán kính 800 m so với nhà ga tàu điện tăng 30% so với mức bình quân toàn thành phố. Ở Bangkok, bất động sản gần metro có mức tăng 7%-21% tùy thuộc khoảng cách đến nhà ga.
Tại TP.HCM, giá căn hộ dọc tuyến metro liên tục gia tăng từ thời điểm mở bán, trung bình từ 35%-70% trong giai đoạn 2015-2023. Một ví dụ cụ thể là dự án Masteri Thảo Điền, nằm sát tuyến metro, từ giá 35-39 triệu đồng/m2 vào năm 2015 đến nay đã tăng lên 69-75 triệu đồng/m2 vào quý II/2024.
Tại Hà Nội, giá căn hộ tại quận Cầu Giấy, trong bán kính 500 m so với các nhà ga tuyến metro Cầu Giấy – Nhổn, đã tăng trên 40% trong vòng một năm (Q3/2023 so với Q3/2024). Ở các khu vực xa tuyến metro, giá căn hộ vẫn tăng nhưng chỉ đạt mức 25%-35% do nguồn cung hạn chế, cho thấy tác động của metro giúp giá bất động sản xung quanh tăng thêm 5%-15% so với mức tăng chung.
Tác động về tầm nhìn vĩ mô
Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Savills Hà Nội, đánh giá: "Metro sẽ góp phần tăng giá trị bất động sản dọc lộ trình và cải thiện đời sống xã hội tại Thủ đô. Quan trọng hơn, hệ thống metro giúp giảm thiểu tai nạn giao thông, ùn tắc và ô nhiễm môi trường, đồng thời tiết kiệm chi phí đi lại cho người dân."
Theo số liệu của Savills, tại Mỹ, từ năm 2000-2009, tỷ lệ tử vong do tàu điện thấp hơn rất nhiều so với xe máy, ô tô và tàu thuyền. Ở Liên minh Châu Âu, tỷ lệ tử vong khi đi tàu điện cũng thấp hơn nhiều so với các phương tiện khác.
Chi phí đi lại bằng metro rất phải chăng, với giá vé lượt tại Hà Nội chỉ 8.000 đồng/lượt, rẻ hơn đáng kể so với dịch vụ xe công nghệ và phù hợp với mức thu nhập trung bình của người lao động tại Việt Nam.
Nhìn chung, bà Vân đánh giá: "Tuyến metro sẽ góp phần làm tăng giá trị của bất động sản dọc lộ trình của nó. Quan trọng hơn, hệ thống metro giúp nâng cao đáng kể đời sống xã hội của người dân Thủ đô. Phương tiện công cộng này không chỉ giúp giảm thiểu tai nạn giao thông, giảm ùn tắc giao thông, mà còn góp phần giảm thiểu ô nhiễm môi trường nhờ chạy bằng điện và tiết kiệm chi phí đi lại cho người dân."
Tàu điện được xem là phương tiện an toàn, so với các phương tiện cá nhân. Tại Mỹ, từ 2000-2009, tỷ lệ tử vong giao thông bằng tàu điện thấp hơn rất nhiều so với các phương tiện khác (tính trên 1 tỷ m di chuyển). Cụ thể, tàu điện là 0,24 người mất, xe máy 213 người , ô tô 7 người và tàu thuyền 3 người. Ở Liên Minh Châu Âu, tỷ lệ tử vong đi tàu hỏa và tàu điện là 0,09, thấp hơn đáng kể so với xe buýt, ô tô và xe máy với lần lượt 0,2, 2,5 và 36 người mất/1 tỷ km di chuyển.
Chi phí sử dụng tàu điện rất phải chăng, khi giá vé lượt ở Hà Nội là 8.000 đồng/ lượt, thấp hơn đáng kể so với giá đặt GrabBike và GrabCar (với lần lượt khoảng 12,000 và 26,000 cho 2km đầu, và lần lượt 4,300 và 10,000 và cho mỗi km tiếp theo). Giá vé tàu điện theo tháng ở Hà Nội chỉ 200.000 đồng, rẻ hơn so với 2.000.000/tháng tiền xăng xe và chi phí gửi ô tô, phù hợp với mức thu nhập trung bình của người lao động là 7.500.000 đồng của Việt Nam.
