Khủng hoảng bất động sản Trung Quốc: Thừa nhà, thiếu người
(Thị trường tài chính) - Nhiều thành phố ở Trung Quốc mắc kẹt với những ngôi nhà mà có thể họ sẽ không bao giờ có thể lấp đầy.
Theo ước tính của các nhà kinh tế, số lượng nhà trống có thể lên tới 90 triệu. Nếu mỗi hộ gia đình có trung bình ba người, số nhà này đủ để chứa toàn bộ dân số của Brazil. Ngay cả khi dân số Trung Quốc đang tăng, việc lấp đầy những ngôi nhà này đã là một thách thức lớn, trong khi dân số Trung Quốc dự kiến sẽ giảm 204 triệu người trong 30 năm tới.
Các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến có khả năng hấp thụ được lượng nhà ở dư thừa này nhờ nền kinh tế sôi động và dân số gia tăng. Tuy nhiên, tình hình tại các thành phố nhỏ hơn lại rất khác. Với triển vọng kinh tế yếu và xu hướng giảm dân số, đặc biệt là ở các thành phố hạng ba, bốn và năm, việc tiêu thụ lượng nhà ở tồn kho đang là một thách thức lớn. Theo số liệu của Wall Street Journal, hơn 60% các thành phố này đã chứng kiến dân số giảm trong giai đoạn 2020-2023. Chính phủ có thể cần phải có những chính sách hỗ trợ mạnh mẽ hơn để kích cầu thị trường và khôi phục niềm tin của người mua.
Việc giải quyết tình trạng thừa cung bất động sản ở Trung Quốc đang trở nên cấp bách hơn bao giờ hết trong bối cảnh kinh tế suy giảm. Tháng 5 vừa qua, Bắc Kinh đã triển khai gói cứu trợ quy mô lớn, trong đó NHTW Trung Quốc sẽ cung cấp 42 tỷ USD cho các ngân hàng thương mại dưới dạng các khoản vay ưu đãi để hỗ trợ các doanh nghiệp nhà nước mua lại bất động sản bỏ hoang và chuyển đổi thành nhà ở giá rẻ. Tuy nhiên, tính đến cuối tháng 6, số tiền được giải ngân mới chỉ đạt 4% tổng hạn mức. Các chuyên gia kinh tế nhận định rằng, ngay cả khi có nguồn vốn vay ưu đãi, việc chuyển đổi này vẫn gặp nhiều khó khăn do giá thuê nhà ở giá rẻ quá thấp, không đủ để các doanh nghiệp thu hồi vốn và sinh lời.
Robin Xing, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Morgan Stanley, cho rằng Chính phủ Trung Quốc nên mua lại lượng lớn căn hộ dư thừa tại các thành phố lớn và chuyển đổi chúng thành nhà ở công. Ước tính, kế hoạch này sẽ tiêu tốn khoảng 420 tỷ USD, nhưng có thể mang lại hiệu quả tích cực trong việc ổn định thị trường và cải thiện đời sống người dân.
Tuy nhiên, giải pháp này không giải quyết được vấn đề tồn kho tại các thành phố nhỏ hơn, nơi nhu cầu nhà ở không cao. Việc đầu tư quá nhiều vào bất động sản ở những khu vực này sẽ tạo ra một gánh nặng lớn cho ngân sách nhà nước và các nhà đầu tư. Nhiều căn hộ có thể trở thành tài sản chết, mất giá trị và không thể bán được.
Rẻ như ‘bắp cải’
Khu State Guest Mansions, một dự án "ma" ở ngoại ô Thẩm Dương, vẽ nên bức tranh ảm đạm về số phận của vô số bất động sản bỏ hoang tại Trung Quốc. Nằm chỏng chơ giữa vùng ngoại ô, khu phức hợp từng được kỳ vọng sẽ trở thành biểu tượng của sự giàu sang nay đã trở thành nơi hoang tàn với hơn 100 biệt thự phong cách châu Âu dang dở với những bức tường bong tróc, cỏ dại mọc um tùm, và chiếc đèn chùm đổ nát treo lủng lẳng từ trần nhà. Hiện vẫn chưa rõ số phận của khu phức hợp này sẽ ra sao khi nhà phát triển đã vỡ nợ.
Trong khi đó, tại Hạc Cương, một thành phố lạnh lẽo gần biên giới Nga, tình hình còn tồi tệ hơn. Dân số giảm mạnh, thị trường bất động sản đóng băng và giá nhà rớt thê thảm. Vài năm trước, nhà ở ở đây còn được ví như "bắp cải" nhưng giờ đây giá thậm chí còn rẻ hơn. Một căn hộ rộng 650 foot vuông tại trung tâm thành phố gần đây được rao bán với giá chưa đến 9.300 USD.
Giáo sư Rogoff của Harvard tin rằng có thể sẽ có những thành phố ở Trung Quốc mà khoảng 25% số nhà ở sẽ bị bỏ trống. Ông cho biết: “Ở những nơi như vậy, rất khó để duy trì luật pháp và trật tự. Tôi nghĩ đây sẽ là một vấn đề lớn về xã hội và quản lý trong tương lai".
Vấn đề phức tạp
Tình trạng dư thừa nguồn cung trên thị trường bất động sản ở Trung Quốc là hệ quả của giai đoạn bùng nổ xây dựng kéo dài nhiều năm. Đến năm 2021, lo ngại về bong bóng bất động sản, Bắc Kinh đã siết chặt tín dụng đối với các nhà phát triển, chấm dứt thời kỳ tăng trưởng nóng. Khi đó, mức độ xây dựng vượt quá nhu cầu thực tế mới được phơi bày rõ nét.
Dù chưa có số liệu chính thức, các ước tính cho thấy hàng chục triệu căn nhà đang bỏ trống trên khắp đất nước. Trong số tối đa 90 triệu căn nhà không có người ở, có đến 31 triệu căn đã được xây dựng toàn bộ hoặc một phần nhưng chưa bao giờ được bán.
Ngoài ra, có khoảng 50-60 triệu căn hộ đã được mua nhưng vẫn bỏ trống, chủ yếu tập trung ở các thành phố nhỏ. Nguyên nhân chính là do nhiều người dân, thiếu kênh đầu tư hấp dẫn, đã đổ tiền vào bất động sản với mục đích đầu cơ.
Thậm chí, theo khảo sát của Citi Research, 74% hộ gia đình tại các thành phố lớn sở hữu từ 2 căn nhà trở lên, trong đó gần 20% sở hữu 3 căn hoặc hơn. Điều này càng làm trầm trọng thêm tình trạng thừa cung, đặc biệt là đối với những căn nhà nằm trong các dự án dang dở hoặc các tòa nhà có tỷ lệ căn hộ bỏ trống cao. Bên cạnh đó, tình trạng "nhà ma" cũng rất phổ biến, với khoảng 20 triệu căn hộ đã bán nhưng chưa được xây dựng hoàn thiện do các vấn đề tài chính của chủ đầu tư.
"Venice trên biển"
Thời kỳ hoàng kim, nhiều nhà phát triển bất động sản đã đổ xô về các thành phố nhỏ hơn bởi các thành phố lớn trở nên đắt đỏ. Các nhà đầu tư dường như sẵn sàng mua bất cứ đâu, miễn là giá vẫn tiếp tục tăng. Các thành phố nhỏ đã tung ra các chính sách ưu đãi hấp dẫn và quảng bá mạnh mẽ tiềm năng phát triển của địa phương. Nhiều nơi đã phóng đại các dự báo tăng trưởng dân số, thậm chí khi có bằng chứng cho thấy dân số Trung Quốc đang đạt đỉnh, để thu hút đầu tư và biện minh cho các dự án xây dựng quy mô lớn.
Nằm ở cửa sông Dương Tử, Khải Đông đã trải qua nhiều nỗ lực thu hút đầu tư để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Việc bán đất cho các nhà phát triển bất động sản là một trong những động lực chính, giúp doanh thu từ quỹ đất tăng hơn gấp đôi trong giai đoạn 2017-2021. Các nhà phát triển đã tận dụng vị trí thuận lợi của Khải Đông để quảng bá nơi đây như một lựa chọn lý tưởng cho cư dân thành thị Thượng Hải. Tuy nhiên, dân số Khải Đông đã giảm liên tục từ năm 2020, cùng với đó là sự sụt giảm số lượng việc làm địa phương kể từ năm 2007.
Một trong những dự án mới, được mệnh danh là Venice trên biển, có 40.000 căn hộ, một bãi biển nhân tạo và một khu nghỉ dưỡng năm sao. Cư dân có thể tận hưởng những kênh đào và con đường theo phong cách Venice, được điểm xuyết với các bức tượng Hy Lạp và La Mã.
Xiang Dayu, một đại lý bất động sản tại đây, nhớ lại thời kỳ cao điểm khi nhu cầu bùng nổ. Một số người mua công khai bàn về việc mua căn hộ cho người tình. Những người khác sẵn sàng trả tiền mà không cần đến kiểm tra nhà. Nhiều người mua nhà chỉ để đầu tư, với hy vọng giá nhà sẽ tiếp tục tăng. Tuy nhiên, khi bong bóng bất động sản vỡ, những căn hộ sang trọng một thời nay trở nên ế ẩm, giá trị giảm sút nghiêm trọng.
Venice trên biển được xây dựng bởi Tập đoàn China Evergrande, hiện đã phá sản. Ở phía Bắc là một khu phức hợp dân cư lớn khác, phần lớn không có người ở, do nhà phát triển China Country Garden đã vỡ nợ xây dựng. Phía Nam là một khu phức hợp dang dở của China Sunac Group, công ty cũng đã vỡ nợ. Phía Tây là hàng mẫu đất nông nghiệp.
Thành phố ma
Ở các quốc gia khác có thị trường bất động sản xây dựng quá mức, thường phải mất nhiều năm để lượng cung dư thừa được hấp thụ.
Tại Nhật Bản, sự sụp đổ của thị trường bất động sản vào những năm 1990, kết hợp với xu hướng già hóa dân số và giảm tỷ lệ sinh, đã dẫn đến tình trạng hàng triệu ngôi nhà bị bỏ hoang. Các rào cản pháp lý, đặc biệt là khó khăn trong việc xác định chủ sở hữu, càng làm trầm trọng thêm vấn đề này. Số lượng nhà trống đã tăng lên đáng kể, từ 8,5 triệu vào năm 2018 lên đến 9 triệu vào năm ngoái.
Tình trạng tương tự cũng đang diễn ra ở Trung Quốc, mặc dù với những nguyên nhân và hậu quả khác nhau. Ở đây, việc duy trì sở hữu nhà trống thường được ưu tiên hơn do chi phí quản lý thấp và chính sách thuế bất động sản linh hoạt. Tuy nhiên, các quy định khắt khe về phá sản cá nhân đã hạn chế khả năng từ bỏ tài sản, khiến nhiều người vẫn giữ nhà với hy vọng thị trường sẽ phục hồi.
Tuy nhiên, một số nhà kinh tế lo ngại về một vòng xoáy tiêu cực, trong đó giá nhà giảm sẽ thúc đẩy nhiều chủ sở hữu cố gắng bán các căn hộ trống, dẫn đến việc làm giảm giá trị bất động sản cho tất cả mọi người.
Theo số liệu của Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, giá nhà mới và nhà hiện có tại các thành phố lớn ở Trung Quốc đã giảm lần lượt 5,7% và 8,6% trong tháng 8 so với cùng kỳ năm trước.
Giá nhà đã quay trở lại mức của những năm 2017-2018, thậm chí có nguy cơ giảm sâu hơn. Yi Wang, trưởng nhóm nghiên cứu bất động sản tại Goldman Sachs, nhận định rằng nếu giá nhà giảm về mức năm 2015 - thời điểm bắt đầu của đợt sốt đất gần đây nhất - nhiều chủ nhà sẽ buộc phải bán nhà để cắt lỗ. Điều đó có thể là không tránh khỏi, đặc biệt khi dân số Trung Quốc đang giảm.
Huang, chuyên gia từ Viện Kinh tế Quốc tế Peterson, chia sẻ quan điểm bi quan: "Vấn đề dư cung nhà ở khó có giải pháp căn bản. Các thành phố ma sẽ còn tồn tại trong thời gian dài."
Theo WSJ
