Thị trường văn phòng Hà Nội: Lợi thế đang nghiêng về khách thuê
(Thị trường tài chính) - Thị trường văn phòng Hà Nội đang chứng kiến làn sóng dịch chuyển mạnh mẽ khi doanh nghiệp ưu tiên tối ưu không gian, nâng cấp trải nghiệm làm việc và chuẩn ESG, thay vì mở rộng diện tích. Nguồn cung hạng A tăng mạnh tạo cơ hội định vị lại chiến lược thuê, trong bối cảnh cạnh tranh giữa các chủ đầu tư ngày càng gay gắt.
Doanh nghiệp chuyển hướng: Tối ưu chất lượng không gian thay vì mở rộng diện tích
Bà Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận Cho thuê Văn phòng tại Savills Hà Nội, cho biết thị trường đang ghi nhận sự dịch chuyển rõ nét: khách thuê thay vì mở rộng diện tích tại chỗ thì sẽ di dời sang các tòa nhà mới, hiện đại hơn – nơi có thể đáp ứng linh hoạt các yêu cầu ngày càng cao về công năng, tiện nghi và trải nghiệm nơi làm việc.
Dữ liệu của Savills cho thấy, 78% tổng lượng giao dịch trong Quý 1/2025 đến từ nhu cầu dịch chuyển. Xu hướng này phản ánh sự thay đổi trong cách doanh nghiệp nhìn nhận văn phòng – họ sẽ ưu tiên tối ưu hóa không gian, nâng cấp chất lượng làm việc hoặc kiểm soát chi phí, thay vì mở rộng diện tích.
Điều đó cũng đồng nghĩa rằng, các tòa nhà mới với trần cao, không gian mở, ánh sáng tự nhiên và tích hợp công nghệ sẽ trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi. Những đặc tính vốn từng là điểm cộng nay đang trở thành điều kiện bắt buộc để giữ chân và thu hút khách thuê.
Một lợi thế gián tiếp nhưng đáng kể cho khách thuê là làn sóng cạnh tranh ngày càng gay gắt giữa các chủ đầu tư. Khi các tòa nhà hạng A mới gia nhập thị trường với tiêu chuẩn ngày càng cao, các chủ đầu tư hiện hữu buộc phải cải tạo, nâng cấp cơ sở hạ tầng và dịch vụ vận hành để giữ chân khách thuê hiện tại. Điều này tạo ra mặt bằng dịch vụ tốt hơn, đa dạng hơn, mà khách thuê không nhất thiết phải gánh thêm chi phí.
Nguồn cung văn phòng hạng A bùng nổ: Cơ hội tái cấu trúc chiến lược không gian
Báo cáo của Savills cho thấy từ nay đến 2027, hơn 95% nguồn cung mới sẽ đến từ các dự án văn phòng hạng A. Hơn nữa, sau năm 2027, dự báo sẽ có thêm 864.500 m² từ 28 dự án, 64% trong số đó sẽ là văn phòng hạng A. Với nguồn cung lớn, các doanh nghiệp – đặc biệt là các tập đoàn quốc tế hoặc công ty trong lĩnh vực ICT, tài chính, bất động sản – có thể xây dựng kế hoạch dài hạn, lựa chọn mặt bằng chiến lược và chủ động đàm phán hợp đồng.
Thay vì bị động chờ mặt bằng trống, khách thuê hiện có thể tiếp cận các dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện, từ đó tối ưu hóa chi phí fit-out, chuẩn bị nhân sự và thậm chí tham gia vào thiết kế nội thất theo định hướng thương hiệu – điều mà thị trường trước đây gần như không cho phép.
Trong quý 1/2025, nhóm ngành FIRE (tài chính – bảo hiểm – bất động sản), ICT và tư vấn là những lĩnh vực dẫn dắt nhu cầu thuê văn phòng tại Hà Nội. Đây là nhóm khách thuê không chỉ có nhu cầu diện tích lớn mà còn đặt ra tiêu chuẩn rất cao về môi trường làm việc, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và khả năng kết nối giao thông.
Xu hướng dịch chuyển này gắn chặt với tiêu chuẩn ESG. Nhiều công ty – đặc biệt là các doanh nghiệp đến từ châu Âu – xem văn phòng xanh là điều kiện tiên quyết. Theo Savills, mức chênh lệch giá thuê giữa văn phòng xanh và thường có thể lên tới 20–30%, nhưng điều này chủ yếu phản ánh khác biệt về chất lượng công trình hơn là chi phí “xanh” thuần túy.
Với bối cảnh đó, các chủ đầu tư cần đặc biệt thận trọng trong chiến lược định giá. “Thị trường văn phòng hiện nghiêng về phía khách thuê, khiến việc tăng giá trở nên rủi ro. Chủ đầu tư hạng A nên tập trung vào chốt giao dịch để tăng tỷ lệ lấp đầy và duy trì dòng tiền”, bà Minh nhận định.
Theo bà, thời điểm hiện tại là cơ hội lý tưởng để các doanh nghiệp rà soát lại hợp đồng thuê, đánh giá nhu cầu phát triển trung và dài hạn, từ đó hành động sớm để chiếm lĩnh những không gian làm việc chất lượng, linh hoạt và chuẩn ESG – trước khi thị trường cân bằng trở lại.
