Từ chuyện 30 tỷ đồng/m2 đất, cần chứng minh năng lực tài chính trước khi đấu giá đất?

Trả giá trên trời rồi xin rút

Cách đây ít ngày, huyện Sóc Sơn (Hà Nội) đã tổ chức buổi đấu giá 58 lô đất tại thôn Đông Lai, xã Quang Tiến, thu hút sự chú ý của đặc biệt khi một số khách hàng đưa ra mức giá cao bất thường.

Điển hình, trong buổi đấu giá, khách hàng Phạm Ngọc Tuấn trả giá lên tới 30 tỷ đồng/m² cho 3 thửa đất, trong khi một số người đưa ra mức giá hơn 100 triệu đồng/m² cho nhiều thửa đất khác. Tuy nhiên, đến vòng đấu cuối cùng, có tới 36/58 thửa đất không có người tiếp tục trả giá, khiến sự việc trở thành đề tài tranh luận về tính minh bạch và những bất cập trong quy trình đấu giá đất hiện nay.

Trả giá thiếu nghiêm túc rồi "xin rút"

Trao đổi với phóng viên Chuyên trang Thị trường Tài chính – Báo Kinh tế & Đô thị, Luật sư Nguyễn Thúy Quỳnh - Công ty Luật TNHH Phúc Khánh Hưng (Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội) cho rằng, các lỗ hổng trong quy trình đấu giá hiện nay đang vô tình tạo cơ hội cho những hành vi thao túng, gây nhiễu thị trường.

Một trong những vấn đề chính là giá khởi điểm được xác định thấp hơn nhiều so với thực tế. Điều này dẫn đến số tiền đặt cọc ban đầu không đủ lớn, khiến các nhà đầu tư dễ dàng tham gia với mục đích thiếu nghiêm túc.

Theo Luật sư Nguyễn Thúy Quỳnh, quá trình đấu giá, họ có thể đẩy giá lên cao một cách bất hợp lý, gây méo mó thị trường và ảnh hưởng tiêu cực đến đất đai các khu vực lân cận. Đặc biệt, hình thức đấu giá qua nhiều vòng càng tạo điều kiện cho những đối tượng phá hoại. Ở các vòng đầu, họ đẩy giá lên cao để gây nhiễu thị trường, nhưng sau đó dừng tham gia ở vòng cuối. Nếu không có ai trả giá cao hơn, lô đất coi như không được bán, những người tham gia phá hoại này vẫn nhận lại tiền đặt cọc bình thường.

Một bất cập khác được Luật sư Quỳnh nhấn mạnh là việc thiếu kiểm tra năng lực tài chính của người tham gia đấu giá. Điều này cho phép các đối tượng trả giá cao vượt khả năng tài chính của mình, sau đó bỏ cọc, gây ảnh hưởng tiêu cực đến uy tín của phiên đấu giá và làm tổn hại thị trường bất động sản.

Luật sư Nguyễn Thúy Quỳnh - Công ty Luật TNHH Phúc Khánh Hưng (Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội)

Cần thiết phải chứng minh năng lực tài chính?

Đại diện Công ty Luật TNHH Phúc Khánh Hưng cũng cho rằng, cần tăng cường các chế tài xử lý mạnh hơn đối với hành vi trả giá cao bất thường rồi bỏ cọc hoặc cố tình phá hoại buổi đấu giá, nhằm ngăn chặn các hành vi thao túng thị trường trong tương lai. “Hiện nay, chế tài xử lý hành vi này còn quá nhẹ. Theo quy định hiện hành, người vi phạm chỉ bị mất tiền đặt cọc và có thể bị cấm tham gia các phiên đấu giá tiếp theo. Tuy nhiên, với các cá nhân không thường xuyên tham gia đấu giá, hình phạt này gần như không có ý nghĩa, dẫn đến hiện tượng vi phạm liên tục tái diễn”, Luật sư Nguyễn Thúy Quỳnh cho hay.

Thực tế hiện nay, Điều 70 Luật Đấu giá tài sản sửa đổi, có hiệu lực từ 1/1/2025 cũng có quy định, những người vi phạm nghiêm trọng có thể bị xử phạt hành chính, kỷ luật hoặc thậm chí truy cứu trách nhiệm hình sự. Tuy nhiên, Luật sư Quỳnh cho rằng, Nhà nước cần có các quy định chặt chẽ hơn để bảo vệ tính công bằng và ổn định của thị trường, tránh để thị trường bất động sản thành nơi trục lợi cho các 'cò đấu giá'.

Đây không chỉ là vấn đề của một khu vực mà còn có thể gây ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế, khi giá bất động sản không phản ánh đúng giá trị thực và dẫn đến tình trạng đầu cơ, thao túng thị trường. Việc tổ chức lại các phiên đấu giá sau khi bị phá hoại cũng làm tiêu tốn ngân sách, gây thiệt hại cho chính quyền địa phương.

Việc đấu giá không thành công các lô đất gây rất nhiều hệ lụy

Trước thực trạng này, Luật sư Quỳnh cho rằng, cơ quan quản lý cần điều chỉnh giá khởi điểm sát với giá trị thực tế, từ đó tăng số tiền đặt cọc ban đầu để ràng buộc trách nhiệm của người tham gia đấu giá. Đồng thời, cần áp dụng quy định đặt cọc theo từng vòng đấu giá. Có nghĩa, người tham gia trả giá ở các vòng sau sẽ phải nộp tiền đặt cọc cao hơn, tương ứng với mức giá mà họ đưa ra. Giải pháp này không chỉ hạn chế tình trạng đẩy giá ảo mà còn đảm bảo chỉ những người nghiêm túc mới tiếp tục tham gia.

Một biện pháp quan trọng khác là yêu cầu người tham gia đấu giá chứng minh năng lực tài chính. Quy định này có thể thực hiện thông qua việc xác minh tài khoản ngân hàng hoặc các tài sản khác để đảm bảo người đấu giá có đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ thanh toán khi trúng đấu giá.