Vốn ngoại rời Trung Quốc mạnh chưa từng thấy, Việt Nam lọt nhóm điểm đến sáng nhất châu Á
(Thị trường tài chính) - Dòng vốn trên thị trường bất động sản châu Á - Thái Bình Dương đang có sự dịch chuyển chưa từng có.
Theo báo cáo mới nhất của Knight Frank, dòng vốn đầu tư vào bất động sản thương mại tại APAC đã đạt 64 tỷ USD trong quý III, tăng 57% so với cùng kỳ năm trước, mức cao nhất từng ghi nhận. Tổng giá trị giao dịch trong năm nay được dự báo vượt 195 tỷ USD.
Ông Craig Shute, Giám đốc điều hành khu vực APAC của Knight Frank, nhận định Trung Quốc vẫn tác động mạnh đến các quyết định đầu tư, nhưng theo chiều hướng hoàn toàn khác trước.
Nếu giai đoạn trước, Hong Kong và Thượng Hải là tâm điểm hút vốn, thì hiện nay, chiến lược “China + 1” khiến nhiều quỹ đầu tư chủ động rời đại lục. Những rủi ro địa chính trị, cộng với tình trạng dư cung văn phòng nghiêm trọng tại Trung Quốc, buộc dòng tiền từ Mỹ và châu Âu phải tìm nơi trú ẩn mới.
“Huy động vốn cho các tài sản tại Trung Quốc đang khó khăn hơn nhiều. Nhà đầu tư từng rót mạnh vào Hong Kong giờ đang rút lui và tìm các lựa chọn thay thế”, ông Shute chia sẻ với Nikkei Asia.
Hệ quả là, Đông Nam Á và các thị trường phát triển như Nhật Bản hay Australia trở thành điểm đến chính, đặc biệt ở các phân khúc logistics, công nghiệp và nhà ở chuyên biệt.
Nhật Bản và Australia: Hai “thiên đường” mới của dòng vốn toàn cầu
Tại Nhật Bản, lợi thế lớn nhất hiện nay nằm ở đồng yên yếu. Môi trường tỷ giá này mở ra cơ hội M&A giá tốt cho các thương vụ bất động sản, đặc biệt tại các thành phố lớn.
Dù Ngân hàng Trung ương Nhật Bản chuẩn bị nâng lãi suất, chênh lệch giữa lợi suất bất động sản và chi phí vốn vay tại Tokyo vẫn đủ rộng để tạo biên lợi nhuận hấp dẫn. Sự phục hồi của du lịch cũng kích thích mạnh dòng vốn vào khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng.
Dù BOJ phát tín hiệu tăng lãi suất, mức chênh lệch giữa lợi suất bất động sản và chi phí vốn vẫn đủ hấp dẫn. Cùng với sự trở lại mạnh mẽ của du lịch, dòng vốn đang chảy mạnh vào phân khúc khách sạn và nghỉ dưỡng.
Australia, đặc biệt các thành phố Sydney và Brisbane, lại nổi lên với một phân khúc “niche” đang bùng nổ: nhà ở cho sinh viên. Chính sách visa thắt chặt tại Mỹ và Anh khiến du học sinh chuyển hướng sang APAC, tạo ra tình trạng thiếu hụt chỗ ở nghiêm trọng, và mở ra một “mỏ vàng” mới cho các nhà đầu tư.
Sự bùng nổ của AI đã đưa trung tâm dữ liệu từ một phân khúc chuyên biệt trở thành hạng mục trọng điểm của thị trường.
Báo cáo của CBRE cho thấy nguồn cung trung tâm dữ liệu tại các thị trường chính như Nhật Bản, Hàn Quốc và Australia đều không theo kịp nhu cầu. Các tập đoàn công nghệ và quỹ đầu tư đang cạnh tranh quyết liệt để giành quỹ đất cho hạ tầng số.
Mảng này được dự báo duy trì sức nóng ít nhất đến giai đoạn 2026–2030.
Việt Nam: “Gã khổng lồ thầm lặng” đang tăng tốc
Trong làn sóng tái cơ cấu chuỗi cung ứng, Việt Nam được Knight Frank mô tả là một “gã khổng lồ vừa tỉnh giấc”. Không chỉ còn là điểm đến giá rẻ, Việt Nam đang nâng cấp vị thế thành mắt xích chiến lược của các tập đoàn công nghệ toàn cầu.
Tổng diện tích nhà xưởng xây sẵn đã vượt 15 triệu m2; và đặc biệt, hàng hóa công nghệ cao đã chiếm hơn 50% kim ngạch xuất khẩu, cho thấy Việt Nam đang tiến sâu vào chuỗi giá trị toàn cầu.
Ở mảng văn phòng và nhà ở, xu hướng nâng cấp chất lượng dẫn dắt thị trường. Tại Hà Nội và TPHCM, các doanh nghiệp chấp nhận trả giá thuê cao hơn để vào các tòa nhà hạng A đạt chuẩn ESG.
Trong khi đó, phân khúc căn hộ lại chịu nghịch lý: nhu cầu của hơn 20 triệu dân đô thị rất lớn, nhưng nguồn cung hạn chế khiến giá sơ cấp liên tục lập đỉnh 3.000 – 4.000 USD/m2.
Triển vọng 2026: Tái cấu trúc và phân hóa mạnh
Ông William Beardmore-Gray, Chủ tịch Knight Frank, nhấn mạnh: “Không có gì chắc chắn tuyệt đối, nhưng với tốc độ ứng dụng AI và sự mở rộng của tầng lớp tiêu dùng, châu Á đang là khu vực hợp lý nhất để giải ngân lúc này”.
Từ nay đến 2026, các trục tăng trưởng chính của bất động sản toàn cầu được dự báo sẽ xoay quanh: Công nghiệp – logistics phục vụ thương mại điện tử; Trung tâm dữ liệu phục vụ kỷ nguyên AI; Nhà ở chuyên biệt (sinh viên, người già, chuyên gia quốc tế).
Tuy nhiên, giới phân tích cảnh báo rằng khi lãi suất toàn cầu bắt đầu giảm, các thương vụ mua tài sản giá thấp sẽ dần biến mất. Chi phí vốn rẻ hơn khiến chủ tài sản chọn tái cơ cấu nợ thay vì bán tháo.
Vì vậy, cuối năm 2025 được xem như thời điểm vàng cho giới đầu tư muốn đón đáy trước khi chu kỳ tăng trưởng mới hình thành.
Theo BS
