Không loại trừ có doanh nghiệp lợi dụng báo cáo nghiên cứu “thổi giá” bất động sản

Chuyển đổi số và số hóa dữ liệu đang là xu hướng tất yếu

Phòng Nghiên cứu chính sách - Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), Tạp chí Reatimes cùng các chuyên gia cố vấn vừa công bố báo cáo nghiên cứu “Số hóa dữ liệu thị trường bất động sản: Giới hạn của doanh nghiệp”.

Báo cáo này cho biết, không ngoại trừ trường hợp doanh nghiệp lợi dụng báo cáo nghiên cứu để “thổi giá”, dẫn dắt thị trường theo cách muốn bán bất động sản ở khu vực nào thì nhận định khu vực đó giàu tiềm năng phát triển. Điều này không chỉ gây nhiễu loạn thông tin, mà còn ảnh hưởng đến quyết định mua hàng của khách hàng, nhà đầu tư, thậm chí có thể nói là đang góp phần “tạo sóng” đầu cơ bất động sản tại những khu vực chưa thực sự hoàn thiện về hạ tầng, đẩy giá thị trường của bất động sản tại đây lên quá cao so với giá trị thực.

Nghiên cứu của VIRES nhìn nhận, chuyển đổi số và số hóa dữ liệu đã và đang là xu hướng phát triển tất yếu của các ngành nghề trong nền kinh tế, bao gồm cả bất động sản. Tuy nhiên, thực tế đã cho thấy rằng, dữ liệu về thị trường bất động sản không được thu thập, khai thác, quản lý và công bố một cách có hệ thống, dẫn đến việc thị trường phát triển thiếu minh bạch. Trong đó có thực trạng các doanh nghiệp thường xuyên công bố các báo cáo về thông tin thị trường bất động sản với nhiều sai khác về dữ liệu, gây ra sự nhiễu loạn thông tin và nhiều hệ lụy khác.

Thông qua phân tích cơ sở pháp lý và thực trạng, kết quả nghiên cứu của VIRES chỉ ra, với lợi thế linh hoạt trong cách thức hoạt động, dễ dàng nắm bắt nhanh chóng các xu thế mới, cộng với nguồn lực dồi dào, doanh nghiệp hoàn toàn có đủ khả năng để trở thành một mắt xích quan trọng trong việc xây dựng và hình thành cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản. Chính doanh nghiệp cũng là một thành phần tham gia vào hoạt động của thị trường, do đó cũng là nguồn tin đầu vào cho cơ sở dữ liệu.

Nhiễu loạn thông tin thị trường

Nghiên cứu của VIRES cũng cho biết, đến nay, vẫn chưa có cơ sở pháp lý và quy định về đảm bảo tính xác thực của thông tin và quy rõ trách nhiệm cho cơ quan nào kiểm chứng thông tin do doanh nghiệp công bố, đặc biệt là thông tin dưới dạng báo cáo nghiên cứu. Trong khi đó, hiện cũng chưa có hệ thống thông tin dữ liệu hoàn chỉnh, chính thống về thị trường bất động sản.

Trên thực tế, điều này đang dẫn đến 3 nguy cơ.

Thứ nhất là, khách hàng bị đánh cắp dữ liệu về sở hữu bất động sản khi giao dịch trên nền tảng số, kéo theo tình trạng mua bán dữ liệu trái phép.

Hai là một số doanh nghiệp tự đầu tư nguồn lực để số hóa dữ liệu mà không có sự quản lý, kiểm soát của Nhà nước, xâm phạm quyền riêng tư và bảo mật thông tin để khai thác thông tin từ các cá nhân, doanh nghiệp sau đó lưu trữ như một loại tài sản tư nhân và công bố thông tin để dẫn dắt sai lệch, đẩy giá, lôi kéo mua hàng hoặc thao túng thị trường.

Ba là làm giảm tính minh bạch, khách quan về thông tin của thị trường bất động sản, gây khó khăn cho việc điều hành chính sách kinh tế vĩ mô, công tác quản lý nhà nước nhằm phát triển bền vững thị trường, từ đó làm giảm đi tính hấp dẫn của thị trường bất động sản, làm gia tăng thêm những góc nhìn thiếu thiện cảm về thị trường này. Nghĩa là, rủi ro về đầu vào, đầu ra và lưu trữ thông tin đều có thể xảy ra khi thực hiện số hóa dữ liệu bất động sản trong bối cảnh chưa xác định rõ quyền hạn, trách nhiệm của doanh nghiệp trong việc thu thập, khai thác và công bố thông tin.

Đi vào cụ thể, dựa trên thống kê và phân tích một số báo cáo về thị trường bất động sản được công bố giai đoạn 2022 – 2023 (của một số đơn vị như Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Đất Xanh Services, Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng - One Mount Real Estate, Công ty cổ phần Bất động sản BHS (BHS Group), Công ty TNHH CBRE (Việt Nam), Công ty TNHH Savills (Việt Nam), Công ty Cổ phần DKRA Group...,) VIRES nhìn nhận, với số lượng báo cáo thông tin thị trường bất động sản được các doanh nghiệp trong và ngoài nước công bố hiện tại, trung bình hàng quý, người đọc ít nhất có thể tiếp cận được từ 8-10 báo cáo. Những thông tin này mặc dù có ảnh hưởng nhất định đến thị trường nhưng tính xác thực chưa được đảm bảo, chưa có bên thứ ba nào có đủ thẩm quyền và chuyên môn để đánh giá tính chính xác, khách quan của những báo cáo này.

Bên cạnh đó, đa số các doanh nghiệp thực hiện công bố báo cáo nghiên cứu thị trường cũng không đính kèm giải thích rõ về cách làm, phương pháp, dữ liệu đầu vào đến từ đâu. Cho đến nay, việc này tuy không vi phạm pháp luật, nhưng cũng khiến thông tin trên thị trường trở nên mông lung, nhiễu loạn và thiếu kiểm soát khi sự sai khác giữa báo cáo thị trường của các bên khiến khách hàng, nhà đầu tư một lần nữa đối mặt với việc không biết như thế nào là đúng, là sai.