Áp dụng các Luật mới liên quan đến bất động sản: Doanh nghiệp vẫn lúng túng
(Thị trường tài chính) - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp với Bộ Tài Nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng vừa tổ chức Hội nghị Đối thoại giữa cơ quan soạn thảo luật, các chuyên gia, doanh nghiệp và báo chí về cách hiểu và vận dụng Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành vào thực tiễn hoạt động của doanh nghiệp bất động sản.
Doanh nghiệp không biết bắt đầu từ đâu
Tại hội nghị, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia đã chia sẻ những vấn đề mà doanh nghiệp bất động sản gặp phải trong quá trình thực thi Luật Đất đai 2024.
“Hàng quý, chúng tôi đều ngồi với các doanh nghiệp để trao đổi về các khó khăn trong việc áp dụng luật, nhưng nhiều doanh nghiệp vẫn kêu khó khăn, không biết phải bắt đầu từ đâu”, TS. Cấn Văn Lực cho biết, Theo ông, cần có những hội nghị chuyên đề như thế này để doanh nghiệp có thể tiếp cận sát thực và hiểu rõ về cách vận dụng luật vào thực tiễn.
Điểm qua 10 nội dung mới của Luật Đất đai 2024 mà các doanh nghiệp bất động sản cần lưu ý để hiểu rõ hơn và áp dụng hiệu quả, TS Cấn Văn Lực cho biết, một trong những thay đổi quan trọng nhất là định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Khung giá đất 5 năm/lần trước đây sẽ được thay thế bằng bảng giá đất công bố hàng năm từ 1/1/2026. Điều này giúp giá đất sát hơn với thị trường, khắc phục hiện tượng “hai giá” và tạo điều kiện thuận lợi cho việc đền bù, giải phóng mặt bằng, cũng như tính toán chi phí và hiệu quả dự án bất động sản.
Bên cạnh đó, Luật còn mở rộng đối tượng sử dụng đất, đặc biệt là cho phép người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được hưởng đầy đủ quyền lợi về đất đai như công dân Việt Nam. Quy định này không chỉ thúc đẩy sự thu hút kiều hối mà còn là cơ hội để kiều bào đầu tư mạnh vào lĩnh vực bất động sản trong nước.
Ngoài ra, việc mở rộng hạn mức chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp lên tới 15 lần hạn mức cũ cũng là một điểm đáng chú ý, giúp khuyến khích tích tụ đất đai và phát triển các dự án nông nghiệp quy mô lớn.
Phân cấp và ủy quyền về quản lý nhà nước đối với đất đai cũng được đẩy mạnh trong luật mới, giúp tăng tính chủ động của UBND các cấp trong việc phê duyệt quy hoạch, rút ngắn thủ tục hành chính và giảm bớt các khâu trung gian trong giao đất, cho thuê đất.
Một trong những điểm nhấn khác của luật là quy định rõ ràng về việc thu hồi đất và tái định cư, đảm bảo quyền lợi của người dân bị thu hồi đất. Theo đó, đất chỉ được thu hồi trong trường hợp thực sự cần thiết và phải hoàn thành việc phê duyệt và bố trí tái định cư trước khi có quyết định thu hồi.
Luật cũng quy định việc đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất, giúp minh bạch hóa quá trình lựa chọn nhà đầu tư và giao đất cho các dự án phát triển. Các doanh nghiệp cũng được linh hoạt hơn trong việc lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất, có thể lựa chọn trả tiền một lần hoặc hàng năm, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các dự án đầu tư dài hạn.
Cải tiến thủ tục hành chính và thông tin đất đai
Luật Đất đai 2024 cũng đề cao việc xây dựng hệ thống thông tin và dữ liệu quốc gia về đất đai, giúp các cơ quan quản lý và doanh nghiệp có thể tiếp cận thông tin chuẩn xác hơn. Điều này đặc biệt quan trọng đối với việc định giá đất và thực hiện các giao dịch bất động sản.
Một cải tiến khác là chế tài xử lý các dự án chậm tiến độ. Theo đó, nếu một dự án không được đưa vào sử dụng trong 24 tháng, doanh nghiệp sẽ chỉ được gia hạn tối đa một lần với thời gian không quá 24 tháng. Nếu sau 48 tháng, dự án vẫn chưa được triển khai, đất sẽ bị thu hồi. Đây là biện pháp mạnh nhằm đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án bất động sản.
Cuối cùng, luật cũng quy định về các điều khoản chuyển tiếp linh hoạt, nhằm tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp đã thực hiện quy hoạch và các dự án bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Các quy định mới này sẽ giúp cải thiện quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giải quyết những vướng mắc còn tồn tại.
Bà Phạm Thị Thịnh, Chuyên viên cao cấp của Bộ Tài nguyên và Môi trường, đã chia sẻ về các thay đổi liên quan đến thủ tục đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất trong Luật Đất đai 2024. Bà cho biết, luật đã cải cách sâu rộng thủ tục hành chính, đặc biệt là việc đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo luật mới, thời gian xử lý đăng ký đất đai sẽ được rút ngắn đáng kể, chỉ còn 3 ngày làm việc đối với việc cấp giấy chứng nhận lần đầu và không quá 20 ngày làm việc đối với các thay đổi về quyền sử dụng đất. Đây là một bước tiến lớn trong việc cải thiện môi trường đầu tư, giúp doanh nghiệp nhanh chóng hoàn tất thủ tục và đưa dự án vào vận hành.
Ngoài ra, luật cũng quy định chi tiết về việc dừng giải quyết thủ tục hành chính trong một số trường hợp đặc biệt, như hồ sơ không đầy đủ hoặc khai báo không chính xác. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi của người dân và doanh nghiệp, đồng thời đảm bảo sự minh bạch trong quá trình thực thi luật.
Tại hội nghị, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội nhấn mạnh, việc thực thi hiệu quả các quy định mới của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản là chìa khóa để thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Thực hiện theo Công điện số 79/CĐ-TTg ngày 13/8/2024 của Thủ tướng Chính phủ, Hiệp hội đã triển khai Đề án truyền thông nhằm phổ biến sâu rộng các quy định pháp luật mới tới doanh nghiệp và người dân.
Bốn nội dung chính của Đề án bao gồm tổ chức hội nghị đối thoại, tổ chức chương trình giao lưu trực tuyến, tuyên truyền qua báo chí và phát hành cẩm nang hỏi đáp về các luật. Đây là những hoạt động có tính thực tiễn cao, góp phần giúp doanh nghiệp bất động sản dễ dàng tiếp cận và hiểu rõ hơn về các quy định pháp luật mới.
“Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã giao nhiệm vụ cho Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Xây dựng phối hợp chặt chẽ với Hiệp hội để triển khai Đề án truyền thông, giúp nâng cao nhận thức về các nội dung đổi mới trong Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023. Điều này cho thấy sự quyết tâm của Chính phủ trong việc hỗ trợ doanh nghiệp và người dân áp dụng luật một cách hiệu quả, tạo động lực mới cho sự phát triển”, TS. Nguyễn Văn Khôi nói.
