Sự thật thông tin “cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai”
(Thị trường tài chính) - Tin “cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai từ ngày 01/7/2024” theo Luật sư Phạm Thanh Hữu là cách hiểu sai quy định của pháp luật.
Không có chuyện cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai từ ngày 1/7/2024
Cụ thể, những ngày qua, nhiều người cho rằng Thông tư 22/2023/TT-NHNN sẽ cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai kể từ ngày 01/7/2024. Tuy nhiên, đây là việc hiểu sai quy định của Thông tư 22/2023/TT-NHNN.
Thông tư 22/2023/TT-NHNN không có quy định nào như vậy; việc cho vay mua nhà hình thành trong tương lai tiếp tục thực hiện theo quy định hiện hành tại khoản 10 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN.
Theo đó, khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thành từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo.
Việc nhiều người nhầm tưởng “cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai từ ngày 01/7/2024” có thể xuất phát do chưa phân biệt được “khoản cho vay thế chấp nhà tại khoản 11 Điều 2 Thông tư 41/2016 (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 22/2023” với “khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản tại khoản 10 Điều 2 Thông tư 41/2016)”. Việc cho vay mua nhà hình thành trong tương lai vẫn tiếp tục thực hiện như quy định hiện hành; không có chuyện Thông tư 22/2023 cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai từ ngày 01/7/2024..
Khoản cho vay thế chấp để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở từ ngày 1/7/2024
Theo khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023/TT-NHNN, khoản cho vay thế chấp để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ được xác định theo quy định của pháp luật về nhà ở đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Nguồn tiền trả nợ không phải là nguồn tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản cho vay.
- Ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có đầy đủ quyền hợp pháp để xử lý nhà thế chấp khi khách hàng không trả được nợ theo quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo và pháp luật về nhà ở.
- Nhà hình thành từ khoản cho vay thế chấp này phải được định giá độc lập (được bên thứ ba định giá hoặc được bộ phận độc lập với bộ phận phê duyệt tín dụng của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài định giá) với nguyên tắc thận trọng (giá trị không cao hơn giá thị trường tại thời điểm xét duyệt cho vay) theo quy định của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.
Khoản cấp tín dụng chuyên biệt (Specialised lending) từ ngày 01/7/2024
Căn cứ khoản 12 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 22/2023/TT-NHNN), từ ngày 01/7/2024, khoản cấp tín dụng chuyên biệt (Specialised lending) là các khoản cấp tín dụng để thực hiện dự án, đầu tư máy móc thiết bị hoặc mua hàng hóa, đáp ứng các tiêu chí sau:
- Khách hàng vay vốn là pháp nhân được thành lập chỉ để thực hiện dự án, khai thác máy móc thiết bị, kinh doanh hàng hóa được hình thành từ nguồn vốn cấp tín dụng, không có hoạt động kinh doanh khác.
- Được bảo đảm bằng dự án, máy móc thiết bị, hàng hóa được hình thành từ nguồn vốn cấp tín dụng và toàn bộ nguồn tiền trả nợ là nguồn tiền hình thành từ việc kinh doanh, khai thác dự án, máy móc, thiết bị và hàng hóa đó.
- Ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có quyền theo hợp đồng cấp tín dụng để kiểm soát toàn bộ việc thanh toán, giải ngân theo tiến độ của dự án, đầu tư máy móc, thiết bị, mua hàng hóa và quản lý thu nhập, dòng tiền của việc kinh doanh, khai thác dự án, máy móc, thiết bị và hàng hóa đó để thu hồi nợ theo hợp đồng cấp tín dụng.
- Được thực hiện dưới các hình thức:
+ Cấp tín dụng tài trợ dự án (Project Finance) là khoản cấp tín dụng chuyên biệt để thực hiện dự án.
+ Cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh bất động sản (Income producing real estate) là các khoản cấp tín dụng chuyên biệt để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản (văn phòng, trung tâm thương mại, khu đô thị, tòa nhà phức hợp, kho bãi, khách sạn, khu công nghiệp...).
+ Cấp tín dụng tài trợ máy móc thiết bị (Object Finance) là các khoản cấp tín dụng chuyên biệt để đầu tư máy móc, thiết bị (tàu thủy, máy bay, vệ tinh, tàu hỏa...).
+ Cấp tín dụng tài trợ hàng hóa (Commodities Finance) là các khoản cấp tín dụng chuyên biệt để mua hàng hóa (dầu thô, kim loại, ngũ cốc,...).
